Veileder for lån fra Husbanken
Veileder sist oppdatert
Last ned som PDF

Lån til oppgradering av eksisterende bolig

Husbanken kan gi lån til oppgraderingsprosjekter som bidrar vesentlig til en mer energieffektiv og tilgjengelig boligmasse.

Husbanken skal som hovedregel kreve at oppgraderingsarbeidene har tiltak både innen energieffektivisering og tilgjengelighet. Husbanken kan gi lån til oppgradering av yttertak og lån til oppgradering av yttervegg inkludert vindu og dører. I tillegg til oppgradering av yttertak eller yttervegg må prosjektet inkludere oppgradering av felles trapperom eller to av følgende tiltak:

  1. trinnfri atkomstvei
  2. oppgradering av inngangsdør eller inngangsparti
  3. overbygd inngangsparti med plass til vogn
  4. endret inngangsplan
  5. terskelfrie døråpninger
  6. tilgjengelig bad

Husbanken kan også gi lån til omfattende og gode tiltak på ett av disse områdene. Dette gjelder:

  1. etterinstallering eller oppgradering av heis
  2. tilgjengelig og synlig inngangsparti
  3. (tiltak som gjør at alle nødvendige boligfunksjoner er på inngangsplanet
  4. utbedring av baderom
  5. Enovas krav for oppgradering av bolig

Før Husbanken kan gi lån til oppgradering, skal det gjøres en helhetlig vurdering av oppgraderingsbehov. Tiltak skal ikke hindre gjennomføring av andre viktige oppgraderingstiltak i fremtiden.

(Forskriften § 2-5)

Husbanken krever som hovedregel at oppgraderingsarbeidene må ha tiltak som bedrer både energieffektivitet og tilgjengelighet.

Husbanken gir ikke lån til generelle vedlikeholds- eller oppussingsarbeider, men det kan inngå som deler av en oppgradering. Vilkåret er at tiltak som bedrer energieffektivitet og tilgjengelighet, utgjør hovedvekten i budsjettet.

Husbanken gir ikke lån til store og dyre prosjekter. Arealreglene som gjelder for nybygg er veiledende i oppgraderingssaker (se § 7-1).

Ved hovedombygging gjelder Husbankens regler for oppføring (nybygging). Det er kommunen som avgjør om oppgraderingen er en hovedombygging (jamfør plan- og bygningslovens § 31-2 «Tiltak på eksisterende byggverk» i rundskriv H-1/10 av 22.juni 2010 fra KRD).

Ved spesielle utfordringer knyttet til bygningsvern eller andre krevende bygningstekniske eller terrengmessige forhold kan Husbanken fravike kravene etter å ha vurdert dokumentasjonen i saken.

Ved oppgradering av boliger med antikvarisk og kulturhistorisk verdi (bygningsvern) må tiltakene være i samsvar med anbefalinger fra ansvarlige myndigheter på området.

Generell veiledning, tips og råd

Før oppstart

En oppgradering forbedrer boligens kvaliteter. Universell utforming gjør hverdagen lettere for alle som bruker boligen, og det blir mulig å bo lenger i egen bolig. Etterisolering og vindtetting fører til bedre innekomfort, jevnere innetemperatur og lavere energikostnader. Man får også et bedre energimerke som kan øke boligens markedsverdi. Energieffektivisering er derfor et godt tiltak, både for deg som boligeier og for miljøet.

Det lønner seg med en skikkelig gjennomgang av byggets nåværende tilstand for å kartlegge aktuelle tiltak. Husbanken anbefaler at fagfolk som har erfaring med oppgradering av boliger vurderer hele byggets tilstand og muligheter.

Lag en plan, trinn for trinn

Det er ikke nødvendig å oppgradere alt samtidig, men alt må ses i sammenheng og bør foregå etter en langsiktig plan. Da oppnår man blant annet et bedre resultat, og tiltakene blir ikke til hinder for senere oppgradering.

I prosjekter som av ulike årsaker ikke kan utføres i ett samlet byggetrinn, skal tiltak på ett trinn ikke blokkere for videre oppgradering. Trinnvis oppgradering krever mer gjennomtenkte løsninger og spesielle tiltak for å skape god sammenheng i isolasjon og vindtetting i overganger mellom arbeid på ulike trinn. Slike spesielle tiltak kan for eksempel være å rulle opp vindsperre ved takfot for å skape god overlapp mot ny vindsperre ved senere arbeid på tilstøtende del. Disse skal beskrives som en del av dokumentasjonen.

Både energi og tilgjengelighet

Vurder begge kvalitetsområdene uansett hvilke tiltak du planlegger, for eksempel:

  • Skal du skifte dører, vurder å øke dørbredden og tilstreb terskelfri adkomst.
  • Nye vinduer bør ha enkel enhåndsbetjening og være enkle å vaske på begge sider.
  • Skal du drenere rundt fundament eller kjeller, vurder å tilleggsisolere veggen og justere terrenget for trinnfri adkomst. 
  • Skal badet oppgraderes, vurder samtidig å tilleggsisolere badets yttervegg fra innsiden.
  • Ved innvendig arbeid på tak, vurder kanalføring for ventilasjon.

For å velge gode løsninger, se SINTEF Byggforsk sine anbefalinger og deres detaljblader som omhandler energibehov og tilgjengelighet med mer.

Utvendig isolasjon og vindtetting

Skal du tilleggsisolere eller bytte vinduer er det viktig med sammenhengende vindtetting. Alle overganger mellom bygningsdeler og komponenter vindtettes grundig med klemlist og/eller tape. Utførelse og detaljer skal være på nivå med det som er beskrevet i Byggforsks byggdetaljblad 520.401.

Å tilleggsisolere utvendig gir vanligvis det beste resultatet, fordi huset får en sammenhengende isolerende «kappe» rundt seg. Det gir bedre vindtetting og færre kuldebroer. Man kan dessuten unngå større arbeider innvendig, slik at det er enklere å bli boende under oppgraderingen.

Dampsperre/dampbrems

Skal du tilleggsisolere utvendig, vurder samtidig eksisterende dampsperre eller total dampbremseeffekt av innvendige plater, papp og maling med mer. Det er smart for å unngå fukt fra kondens i konstruksjonen.

Dersom ny utvendig vindtetting blir kontinuerlig og grundig utført, reduseres behovet for tiltak på dampsperre/dampbrems.

Vær ekstra oppmerksom på endringer i fukt- og termisk balanse, spesielt ved innvendig isolering av gamle hus. Se Riksantikvarens og SINTEF Byggforsks anbefalinger. Se mer på www.riksantikvaren.no, bks.byggforsk.no og www.byggogbevar.no.

Ventilasjon

Når bygget blir vesentlig mer vindtett, fører det ofte til for lavt luftskifte. Derfor anbefaler Husbanken å installere balansert ventilasjon. Det gjenvinner varmen, forvarmet luften som kommer inn og sørger for at den brukte luften blir skiftet ut. Skal du tilleggsisolere og vindtette må du i det minste sørge for nok ventiler i vegg eller vinduskarm.

Kuldebroer

Varmetap og kald trekk kalles ofte for en kuldebro. Typiske steder er overgang mellom vegg og gulv eller tak, ved etasjeskiller eller balkonger. Dette kan du unngås ved å isolere veggen helhetlig fra utsiden, eller begrense det ved å tette sprekker bak listene. Kuldebroer er områder som er spesielt utsatt for innvendig mugg og råte.

Vinduer i eldre eller verneverdige hus

Det er fullt mulig å forbedre energieffektiviteten til gamle vinduer ved å føye til ett eller to lag glass på innsiden. Les mer om dette i «Informasjonsark om vinduer fra byantikvaren i Oslo» (Byantikvaren.no/vinduer/), rapport fra Riksantikvaren/Sintef: Vinduer i verneverdige hus (https://brage.bibsys.no) eller «Utbedring av eldre trevinduer» (Byggforsk.no)

Energieffektivitet og tilgjengelighet (§ 2-5 første ledd)

Prosjekt kan kvalifisere for lån etter andre og tredje ledd. Dette gjelder alle typer boligbygg. For flerboligbygg med felles trappeoppgang kan Husbanken innfri kravene, ved at felles trapperom blir oppgradert. 

Hva slags tiltak kan finansieres? (§ 2-5 andre ledd) 

Som hovedregel skal oppgraderingen minimum omfatte energieffektivisering av yttertak, eller yttervegger inklusive vinduer/dører med tilhørende vindtetting. Husbanken kan fravike kravet til samtidig oppgradering av vegg og vindu etter en konkret vurdering i hver enkelt sak. Det må da dokumenteres lav total miljøbelastning eller betydelig høy gjenværende teknisk levetid.

Krav til U-verdi i oppgraderte bygningsdeler:

  • Vinduer og dører maks. 1,00 i gjennomsnitt
  • Yttervegger maks. 0,22 (18-20 cm mineralull)
  • Yttertak maks. 0,15 (cirka 30 cm mineralull)
  • Yttervegg i myr, mot terreng, maks. 0,30 (cirka 10 cm mineralull)

Krav til vegger i mur eller betong, helt eller delvis mot terreng, gjelder bare dersom det samtidig gjøres tiltak på veggen. Minst halvparten av isolasjonen må være på utsiden av veggen.

Husbanken kan fravike krav til U-verdi for de enkelte bygningsdeler, så lenge det samlede varmetapstallet ikke øker jamfør Husbankens tiltaksmodell for energioppgradering. Dette gjelder varmetapstall uten medregnet ventilasjon og luftlekkasje (infiltrasjon).

Prosjekter som oppfyller støtte fra Enova for oppgradering av bolig nivå 3 eller bedre (for privateide boliger) og Lavenergihus klasse 2 eller bedre for borettslag, vil automatisk oppfylle Husbankens energikriterier for lån til oppgradering.

Se mer på enova.no.

Ved hovedombygging gjelder de samme krav til universell utforming og miljø/energi som for nybygg.

Husbanken krever følgende dokumentasjon av energi­effektivisering:

  • En beskrivelse av energiytelsen til nåværende bygningsdeler, komponenter og installasjoner for eksempel tykkelse og type isolasjon. Dette kan gjerne være produktark fra produsenten.
  • En grundig beskrivelse av tiltak: U-verdier, materialvalg med mer.
  • Kontrakten med den utførende skal beskrive hvordan kriteriene skal oppfylles.
  • En beskrivelse av ventilasjonsløsning som sikrer tilstrekkelig luftskifte.
  • Beregning av energimerke før og etter tiltak. Se mer på www.energimerking.no

Ved evt. avvik og omfordeling av U-verdikravene, skal all dokumentasjon og alle beregninger av U-verdier, varmetapstall etc. være i samsvar med NS 3031. Det er ikke anledning til å omfordele varmetap på fremtidige tiltak.

Husbanken krever også dokumentasjon på at de planlagte tiltakene ikke er til hinder for videre oppgradering, som

  • installasjon av balansert ventilasjon
  • gode overganger mellom etterisolerte bygningsdeler som tak/vegg, vegg/grunnmur, sokkel/kjeller
  • trinnfri adkomst og andre tiltak som forbedrer tilgjengeligheten

Nærmere om bokstav a) – f)

  1. Trinnfri adkomstvei fra biloppstillingsplass til inngangsdør som er lett å finne, brukbar for alle og har god belysning. Kontrast mellom gangvei og kantstein gir god veifinning.
  2. Inngangsdør som er enkel å åpne, har kontrast til omkringliggende vegger/karmer og er godt belyst. Foran inngangsdør skal det være et horisontalt hvileplan som gir snusirkel på minst 1500 mm utenfor dørens slagradius.
  3. Inngangsparti som er overdekket og har plass til barnevogn/rullestol under tak ved siden av inngangsdør.
  4. Endret inngangsplan handler om utvidet grunnflate eller endret planløsning som gir flere nødvendige boligfunksjoner i etasjen der inngangen er. Rom som ligger i påbygg skal oppfylle kravene til universell utforming satt i NS 11001-2. Nye bygningsdeler skal også oppfylle kravene til energi og miljø i forskriften fra Husbanken.
  5. Terskelfrie døråpninger og 9 M-dører til alle nødvendige rom på inngangsplanet (inngangsparti/entre, stue, kjøkken, minst ett bad/toalett, minst ett soverom, uteplass).
  6. Tilgjengelig bad med romslig dusj samt god plass rundt toalett og servant. Veggene skal forsterkes for ettermontering av utstyr, som for eksempel håndtak, sete eller armstøtte – både i dusjsonen og ellers i rommet. Rommet skal ha terskelfri adkomst og 9 M-dør.

Et godt trapperom for boliger med felles oppgang (punkt 10 i NS 11001-2):

  • Gulv i trapperom skal være sklisikkert, og inntrinn skal gi plass til hele foten.
  • Det skal være god markering av trappenese og trappetrinn ved god bruk av kontraster.
  • Ved nederste og øverste trinn skal det være et visuelt og taktilt oppmerksomhetsfelt/farefelt, som markerer at trappen starter/slutter.
  • Det skal være god belysning i trappen, slik at trinnene er godt synlige.
  • Det skal være håndlist på begge sider i hele trappeløpet, gjerne i to høyder.

Krav til dokumentasjon av universell utforming 

Dokumentér at planlagte tiltak er tilnærmet NS 11001-2 (Norsk standard for universell utforming av byggverk) for den aktuelle bygningsdelen som oppgraderingen omfatter. Avvik fra NS 11001-2 skal begrunnes.

Dokumentasjon skal vise nåværende utforming og utforming etter at oppgraderingen er gjennomført. Dette kan være bilder, skisser eller tegninger.

Standarden NS 11001-2 kan skaffes på standard.no.

Omfattende tiltak innenfor energi­effektivisering eller tilgjengelighet (§2-5 tredje ledd)

Nærmere om bokstav a) - e)

  1. Prosjekt som sikrer trinnfri adkomst til alle leilighetene i en blokk ved etterinstallering av heis. 
  2. Et tilgjengelig inngangsparti er et viktig aspekt av en universelt utformet bolig. Alle punktene nedenfor må være oppfylt:
    • Trinnfri adkomstvei fra biloppstillingsplass til inngangsdør som er lett å finne, brukbar for alle og har god belysning. Kontrast mellom gangvei og kantsteiner gir god veifinning.
    • Inngangsdør skal være enkel å åpne (automatisk døråpner), ha kontrast til omkringliggende vegger/karmer og være godt belyst. Foran inngangsdøren skal det være et horisontalt hvileplan som gir en fri snusirkel på minst 1500 mm utenfor dørens slagradius.
    • Inngangspartiet skal være overdekket og det skal være plass til barnevogn/rullestol under tak ved siden av inngangsdøren.

    For mer informasjon se NS 11001-2, punkt 7 «Inngangsparti»

  3. Med nødvendige boligfunksjoner på inngangsplanet menes her: inngangsparti/entre, stue, kjøkken, minst ett soverom, bad med toalett og plass til vaskemaskin.
    Rommene må ikke oppfylle alle kravene i NS 11001-2 ved oppgradering innenfor husets eksisterende grunnflate, men du skal dokumentere at dette har vært vurdert. Begge punktene nedenfor må være oppfylt:
    • Nye dører skal være 9 M-dør og terskelfrie, eller tersklene skal være avfaset.
    • Om grunnflaten utvides (for å få alle nødvendige boligfunksjoner på inngangsplanet eller av andre grunner), skal rom som ligger i påbygg oppfylle krav til universell utforming satt i NS 11001-2. Nye bygningsdeler skal også oppfylle Husbankens krav til energi og miljø.
  4. Baderommet skal ligge på inngangsplanet. Alle punktene nedenfor må være oppfylt.
    • Terskelfri tilkomst og 9 M-dør.
    • Romslig dusj og god plass rundt toalett og servant.
    • Forsterke veggene for å gi festemulighet til ettermontering av utstyr, som for eksempel håndtak, sete eller armstøtte både i dusjsonen og ellers i rommet.
    • Toalett og bad med dusj bør være i samme rom. I eldre bygg er ofte toalett og dusj i rom ved siden av hverandre. Her vil det være aktuelt å slå disse sammen til et bad.
  5. Prosjekter som oppfyller krav til støtte fra Enova for oppgradering av bolig nivå 3 eller bedre (for privateide boliger) eller støtte for oppgradering til lavenergihus klasse 2 eller bedre for borettslag, vil automatisk oppfylle Husbankens energikrav for lån til oppgradering.

    6. Kontrakten med den utførende skal beskrive hvordan kriteriene fra Enova skal oppfylles.

    Ved utbetaling skal det dokumenteres at prosjektet har søkt Enova om tilskudd til oppgradering.