Arbeidsgruppa lager borettslag

Før arbeidet med å bygge boligene starter opp, må dere få en oversikt over hva beboerne ønsker og trenger i boligene.

• Hvor mange boenheter skal det være?
• Skal alle boenhetene være like, eller er det ulike behov hos beboerne?
• Skal boligene ha et fellesareal eller ikke?
• Hvordan er behovet for kommunale tjenester?
• Er det behov for tilrettelegging for tjenestene i bygget?

Spørsmål om beliggenhet kan det være naturlig å ta opp igjen når det er en hel gruppe som står for boligprosjektet:

• Hva slags beliggenhet og nabolag ønsker dere å bo i?
• Nærhet til venner og familie
• Nærhet til dagligvarebutikk, kafeer, bibliotek etc.
• Hvordan er den offentlig kommunikasjon i området?
• Hvilke aktivitetstilbud er i nærheten?
• Hva skal til for at boligen skalv være et godt sted å bo over tid, er det behov dere kan se at kommer til å endre seg?

I private prosjekter skal dere ha ansvar for det meste selv. Men det er likevel viktig å ta kontakt med kommunen så tidlig som mulig for en samtale om hvordan de kan hjelpe dere til å realisere boligdrømmen. Be gjerne kommunen oppnevne en ansvarlig kontaktperson eller etat som kan være med i prosessen, mulig også i arbeidsgruppa. Dere kan snakke med de som behandler spørsmål om bolig, tomt, finansiering (lån og tilskudd) og helse- og omsorgstjenester.

Kommunen kan blant annet bidra med

• kunnskap om krav til utforming av boligene og eventuelle fellesarealene
• å kartlegge tjenestebehovet og eventuell integrering av en tjenestebase
• finansieringsråd og veiledning

Det er nyttig å lage en klar avtale mellom dere og kommunen som sier noe om hvordan samarbeidet skal være gjennom byggeprosessen og etter gjennomføring. Dette omfatter blant annet arealer til tjenestebase.

Skal kommunen ha personalareal i borettslaget?

Det kan være aktuelt at en del av bygget er avsatt til personalareal. I slike tilfeller må dere skrive en leiekontrakt med kommunen. Den skal blant annet inneholde pris, utforming, hvilke rom de skal leie, tidsrom for leieavtalen og hvordan en eventuell oppsigelse skal håndteres. Et alternativ er at kommunen kjøper en leilighet som vil bli brukt som tjenestebase. 

Hvilken måte dere velger å organisere boligene på, har noen konsekvenser for hvordan dere går fram videre.

Mange som bygger sammen, velger å organisere boligprosjektet som et borettslag, fordi det er trygt og enkelt. Borettslaget har gode fellesløsninger for vedlikehold, drift, vaktmestertjenester og økonomi. Den enkelte beboer er stort sett kun ansvarlig for innvendig vedlikehold. Dette kan være arbeidsbesparende, særlig for pårørende som ofte gjør mye av arbeidet knyttet til boligen. Borettslagsandeler kan omsettes uten dokumentavgift. Her kan du lese mer om forskjellene mellom borettslag og sameier.

Borettslag

I et borettslag eier dere hver deres andel av et samvirkeforetak, til denne er det knyttet en eksklusiv bruksrett til egen bolig. Det er flere fordeler med å velge å organisere boligene som et borettslag. Kommunale avgifter, eventuell eiendomsskatt og kostnader til utvendig vedlikehold (ofte også en vaktmester) er bakt inn i felleskostnadene. Det gir en god forutsigbarhet økonomisk, og letter den praktiske arbeidsmengden på deg og dine pårørende. Som regel er dere kun ansvarlig for det innvendige vedlikeholdet av boligen.

• Det må være minst to andelshavere i et borettslag. Hovedregelen er at man eier en andel hver. Det kan gjøres unntak for kommuner og juridiske personer som etter avtale med kommunen leier ut boliger til vanskeligstilte. Disse kan eie flere andeler i et borettslag (inntil 30 prosent av andelene dersom vedtektene til sameiet gir mulighet til det, ellers 10 prosent uten adgang i vedtektene).
• Borettslaget kan ta opp felles lån. Den enkelte andel består av fellesgjeld og et innskudd som er egenfinansiert. Dersom det oppstår større vedlikeholdsbehov, kan borettslaget øke fellesgjelden.
• Det er mulig å søke startlån og/eller tilskudd til etablering for å dekke hele eller deler av innskuddet.
• Individuell nedbetaling av fellesgjeld gjør at den enkelte har mulighet til å betale ned sin andel av fellesgjelden raskere enn hva man kunne gjort med å følge en ordinær betalingsplan for fellesutgifter, med mindre annet er vedtektsfestet.

Sameie

I et sameie eier du en eierseksjon, som er en sameieandel i en bebygd eiendom. Du har enerett til bruken av boligen.

• Det må være minst to sameiere i et sameie. Ingen kan eie mer enn to seksjoner i sameiet. Det kan gjøres unntak for kommuner, som kan eie inntil 10 prosent av seksjonene.
• I motsetning til borettslag kan sameiet ikke ta opp felleslån med pant i boligene. Et felleslån må tas opp som et gjeldsbrevlån med dårligere betingelser enn et pantelån. Alternativet er at du og de andre eierne tar opp lån med pant i egen bolig.
• Du kan søke startlån og/eller tilskudd til etablering som kan dekke hele eller deler av prisen for en selveierbolig i et sameie.

Etablering av borettslag

• Etableringen av borettslaget skjer gjennom et stiftelsesmøte. I dette møtet setter dere opp et stiftingsdokument med lagets vedtekter og tidspunkt for innbetaling av andelene. Alle stifterne skal underskrive dokumentet. Stiftelsen skal skje før byggeprosessen kan gå i gang.
• Generalforsamlingen er det øverste styrende organet, den velger et styre for borettslaget
• Borettslag som er tilknyttet eller blir forvaltet av et boligbyggelag som er medlem i NBBL, kan bli forsikret i Borettslagenes sikringsordning. Da er du med i en ordning hvor andelseierne er forsikret mot å bli ansvarlig for naboens felleskostnader. Les mer: https://www.nbbl.no/for-borettslag-og-sameier/borettslagenes-sikringsordning/

Etablering av sameie

• Opprettelsen av eierseksjonen/sameiet skjer i forbindelse med seksjoneringen av boligprosjektet. Denne seksjoneringen kan enten finne sted i prosjekteringsstadiet, da holder det at byggesøknaden er innvilget. Det kan også seksjoneres i en eksisterende bygning.
• Sameiet skal ha egne vedtekter.
• Sameiermøtet er det øverste organet, og det velger styre for sameie 

Vær spesielt obs på følgende i vedtektene:

• Kjøp og salg ved prisklausulering
• Hvorvidt kommunen har forkjøpsrett/tildelingsrett
• Avtale med kommunen om bruk av et baseareal, dersom det finnes
• Større vedlikehold

Boligbyggelagene både bygger, selger og forvalter boliger for sine medlemmer. Deres boliger er som regel borettslag, men kan også være sameier. Boligbyggelagene er gode forretningsførere, og dere betaler ikke merverdiavgift på deres tjenester som forretningsfører. De kan hjelpe med

• å lage budsjetter og innkreve husleie
• at generalforsamlingen går rett for seg og melde fra til Brønnøysundregistrene om hvem som sitter i styret
• å lage en plan for vedlikehold av boligene
• å passe på felles vedlikehold og engasjere vaktmestertjenester som tar seg av den daglige driften
• gode avtaler med bank, forsikringsselskap, strømleverandører og andre tjenester borettslaget trenger

Sett opp en finansieringsplan som viser hvordan dere vil finansiere byggeprosjektet med lån fra Husbanken, startlån fra kommunen og eventuelt tilskudd til etablering. Planen må også vise finansieringen i byggeperioden.

Arbeidsgruppen sender inn søknadene til de ulike låne- og støtteordningene.

Byggelån

Det er viktig å merke seg at tilskudd, lån fra Husbanken og startlån først utbetales når boligene er ferdigstilt. Et byggelån må derfor ordnes gjennom en privat bank.

Lån fra Husbanken til fellesgjeld i borettslag

Når det er flere som skal bygge sammen og skal danne borettslag eller seksjoner i et sameie, er lån fra Husbanken et godt alternativ. Lånet dekker fellesgjeld i borettslag, som blir fordelt på hver andel/bolig. Lånet kan utgjøre inntil 75 prosent av fellesgjelden.

Lån fra Husbanken i sameier

Er det et sameie, må den enkelte boligeier søke lån i Husbanken, da blir betjeningsevnen til den enkelte vurdert. Lånet blir utbetalt når boligen er ferdigstilt.

Dere kan søke lån til miljøvennlige boliger eller livsløpsboliger. Lånet kan utgjøre inntil 85 prosent av antatt eiendomsverdi. Dersom dere organiserer boligene som et borettslag, kan dere søke om å dekke de siste 15 prosentene med et startlån. Det er krav til at boligene oppfyller Husbankens krav til en livsløpsbolig og/eller energi og miljø.

Les mer om lån fra Husbanken

Kompensasjon av merverdiavgift

Fra 2017 ble borettslag og eierseksjonssameier på nærmere bestemte vilkår omfattet av kompensasjonsloven. Kravet er at botilbudet framstår som et integrert heldøgns helse -og omsorgstilbud i kommunenes lovpålagte tjenestetilbud. Dette innebærer at borettslag og eierseksjonssameier kan få kompensasjon på merverdiavgift for kostnader til oppføring og drift av boliger særskilt tilrettelagt for heldøgns helse -og omsorgstjenester.

Særskilt tilrettelagt for heldøgns helse- og omsorgstjenester betyr at boligene må ha egen personalbase med 24 timers alarmsystem/beredskap i borettslaget og sameier.

Oppsummert er det tre vilkår som må være oppfylt:

• tjenester som blir gitt jevnlig av personale fra personalbasen.
• med 24 timers alarmsystem blir fysisk alarmsystem med døgnkontinuerlig bemanning likestilt med helse- og omsorgspersonell.
• personalbasen må være en del av borettslagets boligkompleks. Det er ikke tilstrekkelig med døgnbemanning når helsepersonellet bruker en personalbase som borettslaget ikke eier.

Skatteetaten oppfordrer til å ta direkte kontakt i forkant av større prosjekter. Dere kan benytte dere av muligheten for veiledende eller bindende forhåndsuttalelser og få svar på spørsmål som gjelder kompensasjon.

Borettslag og eierseksjonssameier kan søke selv, det skal ikke gå gjennom kommunen. Ta kontakt på mvakompensasjon@skatteetaten.no for øvrige avklaringer.

For nærmere forklaring, se prinsipputtalelsene:

Merverdiavgiftskompensasjonsloven § 2 annet ledd - borettslag og eierseksjonssameier (skatteetaten.no)

§ 2 annet ledd: Omfanget av merverdiavgiftskompensasjonsretten for borettslag og eierseksjonssameier – kravet til særskilt tilrettelegging (regjeringen.no)

Den som eier egen bolig må kunne dekke boutgifter til både lån og drift, slik som strøm, forsikring, kommunale avgifter og vedlikehold m.m.

Kommunen kan hjelpe dere med en økonomisk gjennomgang som viser din betjeningsevne og gi informasjon om hvilke støtteordninger som kan være aktuelle. De tar utgangspunkt i inntekt, eventuell egenkapital og/eller formue og de aktuelle støtteordningene.

Startlån

Startlån er et godt alternativ dersom det er vanskelig å få lån i privat bank. Startlånet kan dekke hele kjøpesummen. Det er kommunen som vurderer lånesøknaden og hvor stort lånet kan være. Kommunen kan gi et forhåndstilsagn, slik at du på forhånd vet hvor mye du kan betjene. Startlånet kan gis sammen med tilskudd til etablering. Lånet blir utbetalt når kjøpekontrakt er på plass.

Les mer om startlån

Tilskudd til etablering

Dersom et startlån ikke er tilstrekkelig, kan du søke om et kommunalt boligtilskudd som toppfinansiering på boligkjøpet. Kommunen vurderer om du kan få tilskudd gjennom søknaden for startlån. Tilskuddet er økonomisk behovsprøvd. Vær oppmerksom på at ikke alle kommuner avsetter midler til dette.

Les mer om tilskudd til etablering 

Det kan være vanskelig å finne egnet tomt, dette gjelder særlig i de største byene og i sentrale strøk. Det vanligste er å finne en tomt i det private markedet. Noen kommuner har tomter for salg. Feste av privat eller kommunal tomt kan være en annen mulighet. Den enkelte kommunes tomtepolitikk vil variere. Ta derfor kontakt med kommunen for mer informasjon.

Et alternativ til å finne en tomt kan være at dere kjøper dere inn i et privat boligprosjekt som er under planlegging. Er dere tidlig nok ute, vil det være mulig å innpasse boligene i samarbeid med utbygger.

Ved kjøp av tomt er det viktig å sjekke

• om tomten har en byggeklausul. Det vil si at du må kjøpe boligen av en bestemt utbygger
• det er heftelser knyttet til tomten
• grunnforhold
• gjeldende reguleringsbestemmelser og hvilken utnyttelsesgrad tomten har.

Kjøper dere tomten privat kan den ha begrensninger både med tanke på byggets størrelse og plasseringen på tomta. Vi anbefaler dere derfor å avklare dette med kommunen før dere kjøper eiendommen. 

Oppsummer planer og ideer i en prosjektbeskrivelse før dere engasjerer en arkitekt eller prosjektleder. Beskrivelsen bør inneholde

• antall boliger
• størrelse og plassering av boligene
• eventuelt behov for fellesareal
• krav til universell utforming og energiløsninger
• skisser som viser hvilke løsninger dere ser for dere
• når dere ønsket at byggearbeidet starter
• når dere ønsket at boligene står klar til innflytting

For å kunne få lån og/eller tilskudd stiller både Husbanken og kommunen krav til utformingen av den enkelte bolig og til fellesareal. Hvilke krav som gjelder, er avhengig av hvilke lån og/eller støtteordninger dere har fått innvilget. Kravene skal inngå i prosjektbeskrivelsen.

Ta med prosjektbeskrivelsen i møter med arkitekt, utbygger eller husleverandør.

Engasjerer dere en prosjektleder, må kostnader for prosjektledelse avtales på forhånd.

Prosjektlederen kan

• utarbeide tegninger (hvis det ikke blir gjort av arkitekt)
• være ansvarlig prosjekterende
• være ansvarlig søker
• være ansvarlig for meldinger og søknader i tiltaket
• sende ut anbud og beregne prosjektkostnader sammen med dere
• følge opp byggeprosessen
• være med på ettårsbefaring

Engasjerer dere arkitekt, må dere og arkitekten underskrive en avtale der det framkommer hvilke tegninger arkitekten skal utarbeide. Arkitekten kan utarbeide

• skissetegninger til bruk i byggemeldingstegninger for søknader om byggetillatelse og lån
• byggetegninger til å sende ut anbud og hente inn pristilbud
• detaljerte byggetegninger
• utomhusplan og situasjonsplan

Noen kommuner tilbyr arkitekthjelp for å utarbeide skisseforslag i denne type boligprosjekter.

Valget av boligprodusent/utbygger er viktig for byggearbeidet og det endelige resultatet.

Dere bør velge boligprodusent/entreprenør som er medlem i en av bransjeforeningene i Boligtvistnemnda. Blir det en tvist mellom dere og byggefirmaet som dere ikke klarer å løse, kan dere får hjelp av nemnda. Les mer om valg av boligleverandør på forbrukerrådet.no.

De som bygger boligene, skal utføre arbeidet på faglig godt vis og ivareta deres interesser. Når boligene er ferdigstilt, skal de være i tråd med offentlige og rettslige krav i plan- og bygningsloven, byggeforskriften og andre tekniske forskrifter og bestemmelser.

Det er viktig å sette frister for arbeidet og framdriften i kontrakten. Den viktigste av fristene er tidspunktet for når dere skal overta boligene. I større byggeoppdrag er det vanlig med en framdriftsplan. Denne skal beskrive tidspunkt for byggestart, delfrister og ferdigstillelse.

Det er ikke uvanlig at boligarbeidet er forsinket sammenliknet med det som er avtalt. Blir overtakelsen forsinket, har dere rett til å kreve dagmulkt fra utbygger, med mindre forsinkelsen gjelder forhold dere selv har ansvar for, eller ligger utenfor utbyggers kontroll. 

Det er lurt å ha en profesjonell part som ordner formalitetene med utbetaling av lån til fellesgjeld og sikring av formaliteter rundt eierskap og prioritet for lån. Dette kan være en eiendomsmegler, advokat eller et boligbyggelag.

Hvis dere har etablert et borettslag er det borettslaget som skal søke om utbetaling av Husbanklån til fellesgjeld. Dersom det er et sameie med eierseksjoner er det den enkelte kjøper som søker om utbetaling av Husbanklånet. Det forutsettes første prioritet i eiendommen i henhold til tilsagn. 

For å få lånet utbetalt må dere sende inn søknadsskjema om utbetaling av tilsagt lån/tilskudd (PDF).