Utleieboliger med tilvisningsavtaler

Ringsaker er en innlandskommune i vekst. I 2015 hadde de langt flere søkere til utleieboliger enn de få utleieboligene de disponerte. Kommunen trengte flere utleieboliger. De valgte å prøve ut tilvisningsavtaler som et boligsosialt virkemiddel for å øke antall utleieboliger og etablere et mer velfungerende utleiemarked.

Etter å ha samlet nyttig info fra Husbanken om tilvisningsavtaler, analyserte boligkontoret kommunens boligbehov. Hvem trengte boliger? Hva slags boliger var det snakk om og hvor mange? Boliganalysen dannet grunnlaget for saksframlegg til kommunestyret. 

Kommunedirektøren brukte boliganalysen til å forankre boligbehovet hos resten av kommuneledelsen. Kommunestyret ga fullmakt til å inngå tilvisningsavtaler med private utbyggere, samt å utnevne en prosjektleder for å beholde kompetansen innad i kommunen. 

Når kommunen skal fremskaffe utleieboliger påvirker det ressursbruk, økonomi og planverk. Et godt resultat forutsetter en bred forankring fra starten av. Både sosialfaglige, planfaglige, tekniske og økonomiske ressurser må være med i tillegg til kommunedirektør. Prosjektlederen bør avklare om utleieboligene kan bli prioritert i byggesaksbehandlingen for å skape en nødvendig forutsigbarhet. 

Etter at boligbehovet var forankret internt, søkte kommunen etter samarbeid med profesjonelle utbyggere gjennom lokalavis og kommunens nettsider. Utlysningen inneholdt blant annet en tilbudsfrist, tydelige kvalifikasjonskrav til utleier, hvilke konkrete boliger og boligkvaliteter kommunen hadde behov for. 

Se utlysingen Ringsaker brukte i 2019 (PDF)

Etter tilbudsfristen inviterte prosjektlederen tilbyderne til møte for å presentere prosjektet og utleieselskapet. Kommunen avklarte sine forventninger til et samarbeid med hver aktør ut fra kravene i utlysningen og Husbankens krav til utleieboliger med tilvisningsavtale. Kommunens boligbehov og finansieringsmuligheter i Husbanken var også tema.

Kommunen inngikk en intensjonsavtale med de aktuelle bransjeaktørene. Intensjonsavtalen hadde en varighet på ett år og ga tid til å avklare blant annet byggesakene i forkant av  tilvisningsavtalen. 

Disse første delene av prosessen med forankring, utlysning og intensjonsavtale, bidro til at kommunen fikk langsiktige og seriøse utbyggere/utleiere med lokalt engasjement. Samtidig var prosessen så langt et grunnlag for utleierne til å kunne søke Husbanken om lån til utleieboliger.

Da kommunen var blitt enige med bransjeaktørene om et samarbeid, og prosjektet hadde fått en rammeavtale i byggesaken, inngikk de tilvisningsavtale med hver enkelt utbygger. 

Husbankens mal for tilvisningsavtale (PDF)

I løpet av byggeperioden skrev kommunen og utbygger også en samarbeidsavtale som supplement til tilvisingsavtalen. Samarbeidsavtalen avklarte blant annet rettigheter og plikter, praktiske ting overfor leietakerne og avtalte samarbeidsmøter. Denne avtalen var dynamisk og ble justert underveis.

Husbankens forslag til samarbeidsavtale (PDF) 

Det er ikke krav om å følge lov om offentlige anskaffelser i utlysningen. Årsaken er at leiekontrakt inngås mellom leietaker og utleier, og kommunen betaler ikke noe til utleier ved tilvisningsavtaler. Det er heller ikke krav om at utlysningen skal være i to trinn med prekvalifisering, konkurranseprogram og kravspesifikasjon. Kommunen er altså ikke part i leieforholdet, og en tilvisingsavtale er ikke en gjensidig bebyrdende avtale.

Hvis boligene er beregnet på eldre, må utlysningen spesifisere Husbankens krav ved lån til boligkvalitet og bygging av livsløpboliger.

Privatpersoner som leier ut deler av egen bolig ansees ikke som profesjonelle og kan ikke inngå tilvisningsavtale med kommunen.

Følgende krav gjelder for profesjonelle utleiere som skal inngå tilvisningsavtale med kommunen og søke lån fra Husbanken:

• Utleier/låntaker har som formål å eie, forvalte og leie ut boliger til vanskeligstilte etter avtale med kommunen samt annen virksomhet beslektet med dette.
• Utleier inngår en samarbeidsavtale med kommunen som blant annet regulerer det løpende samarbeidet og forvaltningen av boligene.
• Utleieforholdet baseres på balanserte husleieleiekontrakter etter husleielovens bestemmelser.
• Utleier aksepterer NAV-garanti eller tilsvarende kommunal garanti som sikkerhet.
• Leietakere som ikke henvises av kommunen får tilbud om minimum fem års leiekontrakter.

• Sørg for bred forankring i kommunen med kommunedirektør i spissen.
• Prosjektlederen bør være intern for å beholde kompetansen innad i kommunen.
• Kartlegg kommunens behov for utleieboliger grundig i starten.
• Hold gjerne et åpent informasjonsmøte med lokale bransjeaktører, dersom et slikt offentlig-privat samarbeid er lite kjent. 
• Inviter bransjeaktører til å bygge/fremskaffe utleieboliger med tilvisningsavtaler gjennom en utlysning.
• Kommunen inngår en intensjonsavtale med aktuelle, seriøse og langsiktige utbyggerne/utleierne.
• Kommunen inngår en tilvisningsavtale med de aktørene som leverer det beste prosjektet.
• Prosjektlederen bør samarbeide med Husbanken gjennom hver fase av prosessen, og sende de inngåtte avtalene til Husbanken som grunnlag for finansiering.
• Kommunen og utbygger/utleier skriver en samarbeidsavtale.

Utbygger/utleier kan søke lån fra Husbanken til å bygge, kjøpe eller bygge om eksisterende bygg til utleieformål.

Kommunen har rett til å henvise sine boligsøkere til 40 prosent av boligene i et prosjekt i minst 20 år. I små prosjekter med fire boliger eller færre, har kommunen uansett tilvisningsrett til alle boligene til enhver tid.

Boligene skal være et supplement til kommunes egne utleieboliger, og de som ikke omfattes av tilvisningsavtalen kan leies ut på det åpne markedet. I boligsameier kan kommunen få tilvising på inntil ti prosent av boligene etter eierseksjonsloven.

Husbankens lån til utleieboliger med tilvisingsavtale kan dekke maksimalt 85 prosent av markedsverdi, ha avdragstid på inntil 50 år, og mulighet til å binde renta i inntil 20 år. I distriktskommuner kan lånet dekke maksimalt 85 prosent av byggekostnadene, dersom disse er høyere enn markedsverdien.

Sammen med søknaden må utbygger/utleier legge ved følgende dokumentasjon:

• Utlysningen om å fremskaffe utleieboliger med tilvising
• Tilvisningsavtalen
• Samarbeidsavtalen
• Signert oversikt over leienivået for alle boligene i prosjektet

Les mer om lån til utleieboliger

Se også veileder for lån fra Husbanken, kapittel 3

Vil du vite mer om tilvisningsavtaler, eller trenger du hjelp til å komme i gang? Ta kontakt med ditt regionkontor.