Kredittvurdering og låneutmåling

Husbankens kredittvurdering er avgjørende for om Husbanken skal gi lån og avgjørende for låneutmålingen. Lån og låneutmåling til kommuner og fylkeskommuner skjer etter føringer fra departementet.

Kredittvurderingen gjøres på grunnlag av

1. betjeningsevne
2. sikkerhet
3. søkers historikk. Likt med søker regnes enhver som representerer søker utad, søkers eiere og eiernes nærstående samt selskaper eller liknende med samme representants- eller eierinteresser.
4. godkjente prosjektkostnader, kjøpesum for boligene eller aksjekjøpesum

Ved lån til personkunder kan belåningsgraden på eiendommen være på inntil 90 % av antatt eiendomsverdi.

Belåningsgraden på eiendommen kan være på inntil 90 % av antatt eiendomsverdi ved lån til oppgradering av eieboliger.

Ved lån til juridiske kunder til utleieboliger kan belåningsgraden på eiendommen være på inntil 85 % av antatt eiendomsverdi.

Når kommunen er låntaker, kan belåningsgraden på eiendommen utgjøre inntil 100 % av antatt eiendomsverdi.

Det kan gjøres unntak fra reglene for belåningsgrad i områder av landet der private kredittinstitusjoner i liten grad finansierer nybygging, fordi markedsverdien av nybygde boliger gjennomgående er lavere enn byggekostnadene. 

Om Husbanken i samme sak gir tilskudd til utleieboliger, jamfør forskrift av 18. desember 2017 nr 2235, skal tilskuddet ikke anses som egenkapital ved låneutmålingen.

Husbanken krever at låntaker er hjemmelshaver til eiendommen. Dette gjelder likevel ikke når Husbanken gir lån til kjøp av alle aksjene i et eiendomsselskap etter § 3-3 første ledd bokstav b.

Mer detaljerte regler for låneutmåling og hvilke andeler av prosjektkostnadene som Husbanken kan finansiere innenfor maksimal belåningsgrad inngår i veileder.

(Forskriften § 7-4)

Kredittvurdering (§ 7-4 første og andre ledd)

Det er Husbanken som avgjør om prosjektet kan få lån eller ikke og hvor stort lån. At lånesøker/foretaket kommer godt ut i kredittvurderingen er en forutsetning for å få lån. Husbanken vurderer følgende i søknaden:

• Betjeningsevnen, gjeldshistorikken og sikkerheten som søkeren tilbyr
• At kravene i forskriften er oppfylt
• En totalvurdering av prosjektet

Faste begrensninger for låneutmålingen

Husbanken har to faste begrensninger for låneutmålingen. Det omfatter

•  maksimal prosent av prosjektkostnadene/kjøpesummen, se veiledningen til tiende ledd
• maksimal prosent av eiendomsverdien som er belånt (lån med pant i eiendommen), se veiledningen til tredje til syvende ledd

I en del tilfeller gir de to begrensningene det samme utfallet. Eksempel: Hvis du som personlig lånsøker kjøper en ny bolig i et prosjekt, vil det ikke være pant i eiendommen fra før av, og eiendommens verdi vil bli ansett å være den samme som kjøpesummen for boligen.

Det fremgår av veiledningen til tiende ledd at «Ved lån til personkunder etter § 2-2 første eller annet ledd kan lånet utgjøre inntil 90 prosent av den kjøpesummen/de prosjektkostnadene Husbanken godkjenner.» Av tredje ledd fremgår det at «Ved lån til personkunder krever Husbanken at maksimal belåningsgrad på eiendommen er 90 prosent av antatt eiendomsverdi.»

I en slik lånesak vil et lån på 90 prosent av kjøpesummen føre til at belåningsgraden på eiendommen blir 90 prosent. Her gir de to begrensningene det samme utfallet.

I andre tilfeller kan det være slik at en eventuell finansiering av maksimal andel av prosjektkostnadene ville ha ført til at maksimal belåningsgrad på eiendommen hadde blitt overskredet. I slike tilfeller må Husbanken gå ned på låneutmålingen.

Husbanken bruker tjenester som Dun & Bradstreet (D&B) og Eiendomsverdi og kan innhente verdivurderinger fra meglere. Husbanken avgjør hva som kan legges til grunn som antatt eiendomsverdi for den aktuelle eiendommen.

Husbankens prioriteringer av lånemidlene fremgår av det årlige tildelingsbrevet fra KDD og andre styrende dokumenter. Dette kan ha som konsekvens at selv gode prosjekter som også kommer godt ut i kredittvurderingen får avslag. Dette skyldes at Husbanken må sørge for at det er nok lånemidler til de høyest prioriterte låneformålene gjennom året.

Spesielt for deg som personlig lånsøker:

Personlige lånesøkere (enkeltpersoner) kan få lån i Husbanken til følgende formål:

• Bygge miljøvennlig bolig etter § 2-3 i forskriften 
• Bygge livsløpsbolig etter § 2-4 
• Oppgradere bolig etter § 2-5
• Kjøpe nybygget bolig i et prosjekt godkjent for finansiering i Husbanken, se veiledningen til § 2-2.

Husbanken kan gi lån på inntil 90 prosent av boligens kjøpesum eller prosjektkostnader. Se veiledningen til tiende ledd nedenfor. Husbanken skal på forhånd ha godkjent maksimal kjøpesum i prosjekttilsagnet til utbygger eller prosjektkostnader i tilsagn direkte til personlig lånsøker.

Husbanken kan redusere låneutmålingen dersom Husbanken vurderer betjeningsevnen eller sikkerheten i eiendommen som ikke tilfredsstillende. I så fall må du som søker stille med tilstrekkelig økt egenkapital for å dekke den delen av kjøpesummen som Husbanken ikke kan finansiere.

Husbanken vurderer betjeningsevnen din og benytter som "rentestresstest" et rentepåslag etter modell fra utlånsforskriften § 5. Det betyr at du bare kan få lån hvis din økonomi vil tåle en renteøkning på tre prosentpoeng på din samlede gjeld. Husbanken krever uansett at din økonomi må kunne tåle et nivå på utlånsrenten på minimum syv prosent.

Maksimal låneutmåling beregnes ut fra inntekter, total gjeld, forbruksutgifter basert på SIFO-satser, antatte boligutgifter og fellesutgifter basert på boligens størrelse.

Dersom du alene ikke har tilstrekkelig inntekt til å betjene lånet, kan du ha en medlånsøker. Medlånsøker må vise at den har tilstrekkelig overskudd på eget budsjett til å dekke underskudd ved hovedlånsøkers budsjett. Medlåntaker er like ansvarlig som hovedlåntaker for at renter og avdrag blir betalt til rett tid. Husbanken aksepterer ikke kausjon som tilleggssikkerhet.

Dersom Husbanken vurderer at betjeningsevnen er lav, vil låneopptaket bli avslått.

Husbanken vurderer også din gjeldshistorikk i Husbanken eller i andre banker/kredittinstitusjoner. Har du betalingsanmerkninger blir søknaden normalt avslått.

Som personlig låntaker må du forvente å betale avdrag helt fra starten av nedbetalingsløpet. I spesielle tilfeller kan Husbanken innvilge søknad om avdragsfri periode.

Se bestemmelser om maksimal belåningsgrad i veiledningen til tredje ledd.

Spesielt for juridiske lånsøkere

Husbanken kan gi lån til juridiske lånsøkere (private og offentlige virksomheter) innenfor alle de ulike låneformålene.

Husbanken vil vurdere betjeningsevnen, den tilbudte sikkerheten i tillegg til søkerens historikk.

Husbanken vurderer følgende i saksbehandlingen:

• Om kostnader og inntjening bygger på et forsvarlig forretningsmessig fundament. Det blir tatt utgangspunkt i regnskapet samt budsjettet for det konkrete prosjektet .
• Selskapets egen risikotakning gjennom tilførsel av egenkapital til prosjektet vil bli særlig vektlagt 
• Innhentede kredittopplysninger for selskapet, rollehavere i selskapet og sentrale aktører i relaterte selskaper
• Eventuell garanti/tilleggssikkerhet for lånet dersom Husbanken vurderer at lønnsomheten i prosjektet er lav.

Borettslag: Husbanken kan gi lån til å bygge borettslag stiftet i henhold til burettslagslova kapittel 2, etter individuell vurdering av bygge- og finansieringsplan. Ved lån til oppgradering vil Husbanken vurdere borettslagets regnskap, budsjett og takst tilsvarende øvrige selskaper.

Se veiledningen til tredje til syvende ledd om bestemmelser om maksimal belåningsgrad. Se også veiledningen til tiende ledd under om maksimal andel av prosjektkostnader/kjøpesum som Husbanken kan finansiere.

Belåningsgrad (§ 7-4 tredje til sjuende ledd)

Ved lån til personkunder krever Husbanken at maksimal belåningsgrad på eiendommen er 90 prosent av antatt eiendomsverdi, se tredje ledd.

Hvis eiendommen har en antatt verdi på 4 millioner kroner, betyr det at eiendommen ikke kan pantsettes for mer enn 3,6 millioner kroner. Det vil si at Husbanken maksimalt kan gi 3,6 millioner kroner i lån. Lånesøker kan ikke kreve at Husbanken skal legge til grunn en verdivurdering som søker selv fremlegger. Det er Husbanken som avgjør hvilket beløp som skal legges til grunn som antatt eiendomsverdi for den aktuelle eiendommen.

Det er Husbankens totalvurdering som avgjør hvor stort lånet blir.

Unntak for belåningsgrad ved samfinansiering med startlån eller med lån fra finansforetak som bruker fleksibilitetskvoten:

Etter innføringen av boliglånsforskriften som ble avløst av utlånsforskriften, er Husbankens praksis at man kan gi lån ut over den maksimale belåningsgraden , i lånesaker der finansforetak som bruker fleksibilitetskvoten, gir topplån med prioritet etter Husbankens pant. I saker der søkeren ikke har tilstrekkelig egenkapital, kan Husbanken akseptere at vedkommende har lån i en ordinær bank (finansforetak) eller startlån fra kommunen, med andre prioritets pant i boligen. Dette fremgår ikke av Husbankens låneforskrift, men det er ikke tilsiktet å begrense Husbankens mulighet til å gi lån i samfinansiering med finansforetak som bruker fleksibilitetskvoten.

Husbanken stiller ikke krav om at eiendommen ikke kan pantsettes ytterligere etter låneopptaket. Hvis det etter låneopptaket i Husbanken er aktuelt å ta opp lån i en vanlig bank, vil imidlertid bestemmelsene om belåningsgrad i § 7 i utlånsforskriften begrense muligheten til å ta opp lån med pantesikkerhet i eiendommen.

Hovedregelen for belåningsgrad for juridiske kunder er maksimalt 85 prosent av antatt eiendomsverdi, se femte ledd. Utleieboligene kan enten være lån til utleieboliger til vanskeligstilte etter forskriftens kapittel 3 eller til boligkvalitet etter § 2-3 eller § 2-4 der det er bygget kvalitetsboliger for utleie. Det er også en maksimal belåningsgrad på 85 prosent i tilfeller der boligkvalitetslån blir utbetalt til utbygger.

Det eneste unntaket fra maksimal belåningsgrad på 85 prosent for juridiske kunder er ved lån til å oppgradere eieboliger (boliger som ikke er utleieboliger). Dette vil typisk gjelde borettslag. Maksimal belåningsgrad i slike saker er på 90 prosent av antatt eiendomsverdi, se fjerde ledd. Det er antatt eiendomsverdi etter oppgraderingen som er relevant.

Generelt unntak for belåningsgrad i områder av landet der private banker i liten grad finansierer nybygging:

I noen områder av landet vil private kredittinstitusjoner i liten grad finansiere nybygging, fordi markedsverdien av nybygde boliger gjennomgående er lavere enn byggekostnadene. Ved søknader der dette er aktuelt, kan Husbanken fravike reglene for belåningsgrad. Dette gjelder både ved lån til å bygge nye boliger og lån til å oppgradere eksisterende boliger. Se syvende ledd.

Låntaker skal være hjemmelshaver (§ 7-4 niende ledd) 

Husbanken krever at  låntaker er hjemmelshaver (tinglyst eier) til eiendommen. Ved flere personlige låntakere krever ikke Husbanken at alle låntakerne er hjemmelshavere. Det kan for eksempel være aktuelt at foreldre stiller som medlåntakere tidlig i låneforløpet, og at de frafalles som låntakere etter noen års nedbetaling av lånet.

Det eneste unntaket fra kravet om at låntaker må være hjemmelshaver, er ved oppkjøpsfinansiering der Husbanken gir lån til kjøp av alle aksjene i et eiendomsselskap. I disse tilfellene blir lånet brukt til å kjøpe selskapet som er hjemmelshaver i stedet for å kjøpe eiendommen. Det følger da av konseptet med oppkjøpsfinansiering at låntaker ikke er hjemmelshaver.

Hvilke andeler av prosjektkostnader/kjøpesum Husbanken kan finansiere (§ 7-4 tiende ledd)

Innenfor bestemmelsene som maksimal belåningsgrad kan Husbanken finansiere en andel av

• godkjente prosjektkostnader
• kjøpesum for boligene
• aksjekjøpesum

Her er en oversikt over hva som er maksimal låneutmåling (andeler av kostnader/kjøpesum) ved forskjellige typer tiltak:

• Ved lån til personkunder etter § 2-2 første eller annet ledd kan lånet utgjøre inntil 90 prosent av den kjøpesummen/de prosjektkostnadene Husbanken godkjenner. Husbanken kan redusere låneutmålingen dersom den endelige kjøpesummen/endelige kostnader blir lavere.
• Ved lån til juridiske kunder etter § 2-2 første eller annet ledd kan lånet utgjøre inntil 85 prosent av de prosjektkostnadene Husbanken godkjenner. Dette gjelder uavhengig av om boligene er bygget for utleie, eller om utbygger hadde en opprinnelig plan om å selge boligene. Husbanken kan redusere låneutmålingen dersom endelige kostnader blir lavere.
• Ved lån til borettslag etter § 2-2 første ledd kan ikke fellesgjelden utgjøre mer enn 75 prosent av kostnadsoverslaget i bygge- og finansieringsplanen, se burettslagslova § 2-14.
• Ved lån til oppgradering av eksisterende bolig etter § 2-5 kan lånet utgjøre 100 prosent av de oppgraderingskostnadene Husbanken godkjenner. Det er en forutsetning at eksisterende lån på eiendommen pluss oppgraderingslånet til sammen ikke overstiger 90 prosent av eiendommens verdi etter oppgraderingen.
• Ved bygging og kjøp av utleieboliger med tilvisingsavtale etter § 3-2 annet ledd bokstav b) kan lånet utgjøre inntil 85 prosent av de kostnadene som Husbanken godkjenner.
• Ved lån til kjøp av alle aksjene i et eiendomsselskap etter § 3-3 første ledd bokstav b) kan lånet utgjøre inntil 85 prosent av aksjekjøpesummen.
• Ved lån til å etablere utleieboliger med kommunal tildelingsavtale etter § 3-2 annet ledd a) kan samlet finansiering med lån og tilskudd utgjøre inntil 85 prosent av de prosjektkostnadene Husbanken godkjenner.
• Ved lån til studentboliger etter kapittel 4 kan Husbanken lånefinansiere den delen av prosjektkostnadene/kjøpesummen som ikke er finansiert med tilskudd til studentboliger.
• Når kommunen er låntaker, kan lånet utgjøre inntil 100 prosent av de prosjektkostnadene Husbanken godkjenner.