Kvernstua burettslag

Resultater

• Burettslaget på Kvernstua er etablert i eit nytt bustadområde med nærmare 200 bustadar, og med eit stort spenn av bustadar fordelt mellom bustadblokker og rekkehus. 
• I området er det felles uteareal, aktivitetsområde, sykkelvegar og stiar. Burettslaget ligg nært offentlege tilbod, kollektiv- og servicetilbod.
• Dei ti bustadane i burettslaget og personalbasen ligg i ein av bustadblokkene fordelt over ti etasjar. I den etasjen på bakkenivå er det fire bustadar og personalrom. I etasjen over er det seks bustadar, fellesrom og personalbase.
• Bustadane har varierande størrelse frå 37,4 til 63,8 kvadratmeter.
• Samtlege bustadar er toroms og tilpassa den enkelte bebuaren sitt behov.
• God utforming bidreg til den enkelte sin rett til privatliv, samstundes som at man også tek vare på behovet for å etablere driftsoptimale løysingar. 
• Burettslaget blei flytta inn i i 2021.

Bakgrunn

Nittedal kommune har gode erfaringar med burettslag som er lokalisert saman med ein base for drift av tenester til bebuarane. Etablering av bustadar i nær tilknyting til personalbase er også ressurssparande for kommunen som uansett pliktar å levere forsvarlege tenester til brukarane.

Kommunen har tidlegare etablert Rotnesbeitet burettslag. Erfaringar frå etableringa av dette burettslaget har påverka utforminga av Kvernstua burettslag, og at best mogleg samansetnad av bebuarar blir ivaretatt dersom ein av bueiningane blir ledig.

Arbeidet er elles forankra i ein eksternt utført analyse og ressursgjennomgang frå 2015 i tillegg til ei intern kartlegging av behov for personar med behov for helse- og omsorgstenester heile døgnet.

Resultata av kartlegginga viser at eit fleirtal ønskjer å eige sin eigen bustad. Fellesskap, trygge buforhold og utforming av bustad var viktige punkt som kom fram i kartlegginga. Med bakgrunn i dette går kommunen vidare og etablerer fleire burettslag for denne målgruppa.

Skildring av prosessen

• Konseptutvikling i samarbeid med ekstern utbyggar. Behov og avklaringar frå kommunen si side gir retning for den private aktøren sitt handlingsrom.
• Samarbeidsavtale, utbyggaravtale og kjøpekontrakt blir inngått.
• Kommunen søker om investeringstilskot frå Husbanken på ti omsorgsbustadar og personalbase.
• Eigedomen blir seksjonert av utbyggar og vil bli tildelt eigne seksjonsnummer. Utbyggar står fritt til korleis dei organiserer personalbasene og omsorgsbustadane som kommunen skal kjøpe, i tillegg til kor mange nærings- og bustadseksjonar desse blir delt opp i.
• Nittedal kommune opprettar eit burettslag etter burettslagslova i samarbeid med utbyggjaren.
• Etter at bustadselskapa er overdratt til burettslaget, vil kommunen sitte igjen med eigarskap til samtlege andelar i burettslaget.
• Kommunen kan deretter selje andelane i burettslaget (heilt eller delvis) til brukarar som får innvilga omsorgsbustad.
• Dei andelane som kommunen ikkje lenger sel, kan kommunen leige ut til brukarar som er innvilga omsorgsbustad, men berre inntil 30 prosent av bustadane etter burettslagslova.
• I tillegg til kjøpekontrakten bør det tinglysast urådigheit i grunnboka til alle andelane som ein rett for kommunen.
• Dette for å sikre at restriksjonane i vedtektene til burettslaget om andelseigarane sin råderett over andelane blir overhaldne.
• Nittedal kommune sel andelar til aktuelle bustadsøkarar på bakgrunn av innsendte søknadar.
• Utbyggar oppfører også parkeringskjellar i byggeprosjektet. Burettslaget inkluderer ikkje parkeringsplassar.
• Dersom andelseigar ønsker å kjøpe parkeringsplassar i kjellaren, må partane inngå ei tilleggsavtale i samband med kjøpekontrakten til bustaden.

Dokumenta i dette dømet kan vere av interesse for andre kommunar som ønsker å etablere denne typen burettslag. Blant anna avtaler, kontraktar og juridiske notat med avklaringspunkt som kan gi innsikt i ulike problemstillingar for slike prosessar. Sjå lenke nedst på sida.

Brukarmedverknad

• Kommunen har etablert system for å samarbeide med pårørande og dei som skal bu i bustadane.
• Individuelle behov i utforminga av bustadane blei ivaretekne i felles informasjonsmøte før prosjektet blei sett i gang. Tett oppfølging av kjøpar og utbyggar etter at avtale om konkret leilegheit var inngått.

Finansiering

• Kjøpesummen blir delfinansiert med investeringstilskot frå Husbanken.
• For å sikre at kommunane fell inn under ordninga for investeringstilskot frå Husbanken, må det kome fram i vedtektene og kjøpekontraktane for sal av burettslagandelar, at kommunen har rett til å peike ut ny kjøpar ved sal av andelar saman med ein prisreguleringsmekanisme. Det skal også inkluderast i vedtektene at kommunen har forkjøpsrett til omsorgsbustadane.
• For å sikre at omsorgsbustadane til burettslaget fell inn under forskrift om kompensasjon av meirverdiavgift til kommunar, fylkeskommunar mv. § 7a. må minst 80 prosent av bebuarane ha fått innvilga heildøgns helse- og omsorgstenester frå kommunen. Dei andre bebuarane må som eit minimum ha fått innvilga helse- og omsorgstenester frå kommunen.
• Burettslaget tar opp lån frå Husbanken som fellesgjeld.
• Kommunen bidreg med burettstilskot til burettslaget.

Suksessfaktorar

• Burettslaget er bygd i eit nytt bustadområde med ordinære bustadar. Området har gode kvalitetar som gir bebuarane moglegheit for aktivitet og sosial kontakt med andre naboar.
• Individuell utforming av bustadane i dialog med dei framtidige bebuarane og samansetning av bebuarar har vore vesentlege faktorar for å lukkast.
• Kommunen set utbyggar godt inn i behova og avtaler tydelege mål og ansvarsfordeling tidleg i prosessen.
• Dei som får tilbod om å kjøpe bustad får eit så godt som mogleg avgjerdsgrunnlag før dei inngår avtale om kjøp.
• Avtaler og framdriftsplan må vere godt gjennomarbeidd før det blir inngått bindande avtale om kjøp før bustaden er ferdig.
• Potensielle kjøparar/bebuarar må gjerast kjent med kva faktorar som kan påverke framtidig husleigenivå og utryggleiksmomenta det inneberer, i tillegg til risiko og ansvar som følgjer med på kjøp og eige bustad.
• Start dialogen med Husbanken tidleg.

Lenke

Sjå også kommunen sin saksliste med avtalar, kontraktar og vedtak frå 2018.