Kompisbrygga – kjøpte leiligheter i nytt borettslag med momskompensasjon

Filmen er produsert av Camerat AS for SEBO boliger og TOBB.

Bakgrunn

I dette eksempelet var det foreldrene til en utviklingshemmet ung mann som kontaktet utbyggeren av Levanger Brygge i 2019. De ville sjekke muligheter for å tilpasse seg prosjektet til unge med behov for heldøgns omsorg. Det var nemlig ingen ledige omsorgsboliger i Levanger, så det var behov for flere slike boliger.

Etter hvert viste det seg at det var syv utviklingshemmede med vedtak om heldøgns omsorg som hadde behov for et eget egnet sted å bo utenfor foreldrehjemmet. Flere av foreldrene kjente nemlig til hverandre fra før, og noen av ungdommene hadde gått på samme skole.

Resultater

Utbyggeren tente på foreldrenes initiativ og fikk tegnet om deler av en blokk til boliger med livsløp tilrettelagt for denne gruppen. Og når kommunen også kom på banen, ble det en komplett løsning med en egen base for kommunens ansatte. Da var det ikke lenger aktuelt for utviklingshemmede å bo hjemme hos foreldrene rundt i kommunen, eller i en kommunal bolig med hvert sitt personale.

• Syv utviklingshemmede mellom 20 og 50 år kjøpte hver sin leilighet i Kompisbrygga borettslag i Levanger sentrum og flyttet inn i september 2024.
• Leilighetene er mellom 46 og 60 kvadratmeter med stue/kjøkken, ett soverom, flislagt bad, bod og egne balkonger.
• De syv boligene tilfredsstiller Husbankens krav til livsløp.
• Borettslaget eier personalbasen og leier den ut til kommunen.
• Kombinasjonen borettslag, heldøgns omsorgsbehov og personalbase utløser momskompensasjon, noe som reduserte kjøpsprisen betydelig.
• Gjennom personalbasen i bygget kan kommunens ansatte også bidra til at beboerne kan gjøre aktiviteter sammen.

Hele prosjektet Levanger Brygge består av tre blokker med totalt 58 leiligheter. De åtte leilighetene i Kompisbrygga inkludert personalbasen er organisert som et eget borettslag. De øvrige beboerne synes det bare er et pluss at Kompisbrygga er en del av boligkomplekset.

Mål og målgruppe

Målet var at en gruppe unge utviklingshemmede i Levanger, med vedtak om omsorg fra kommunen, skulle få mulighet til å kjøpe sin egen leilighet og leve et selvstendig liv.

– Dette er en gruppe unge mennesker som har forutsigbar økonomi, og som har spart godt gjennom livet. Det var helt naturlig at de også skulle få mulighet til å kjøpe egne leiligheter, sier Helle M. Pettersen i TOBB (Trondheim og omegn boligbyggerlag).

– Vår motivasjonen kom fra et sterkt engasjement for å skape gode boforhold for personer som ofte faller mellom to stoler, nemlig de som trenger omsorg, men som samtidig ønsker å eie sin egen bolig og leve et mest mulig selvstendig liv. I tillegg ønsket vi å bidra til at kommunen fikk en mer fleksibel og bærekraftig måte å organisere sine omsorgstjenester på. Vi så at dette kunne bli et boligkonsept som gir mer frihet og verdighet for beboerne, samtidig som det gir kommunen en ny verktøykasse for framtidens omsorgsutfordringer. Det forteller Ivar-André Årstadvold-Pedersen i SEBO Eiendom.

Beskrivelse av prosessen

Etter at det ene foreldreparet tok initiativet, og utbyggeren så at det var mulig å tilpasse tegningene, startet prosessen med å undersøke hvilke familier i kommunen som hadde tilsvarende ønsker og behov. Utbyggeren kontakter også kommunen for å finne en løsning med å leie personalbasen, samt Husbankens regionkontor i Trondheim for å avdekke kriteriene for å kunne søke lån til boligkvalitet.

Utbyggeren tegnet om de aktuelle leilighetene, slik at beboernes daglige liv kunne gå som normalt, og at ansatte enkelt kunne utføre arbeidet sitt. Plasseringen av tekniske føringer, bad og soverom ble tilpasset, slik at det skulle være lett å gi bistand uten at det gikk ut over privatlivet til beboerne. I tillegg skulle det være god tilgjengelighet til fellesarealer og inngangspartier, samt god logistikk knyttet til kommunens base.

Et viktig mål var å lage et bomiljø, der Kompisleilighetene ikke skulle skille seg negativt ut, verken i uttrykk eller funksjon. For å skape inkludering framfor segregering ble fellesarealene attraktive, tilgjengelige for alle, og Kompisleilighetene ble plassert slik at de inngår naturlig i strukturen. Den fysiske tilgjengeligheten ble løst med heis og trinnfrie adkomster, slik at beboerne kan bo lenge og trygt, selv med endret funksjonsnivå.

Den økonomiske løsningen ble å organisere Kompisleilighetene som borettslag med 50 prosent innskudd og 50 prosent fellesgjeld. Denne modellen, kombinert med Husbankens finansiering, kommunens etableringstilskudd, samt momskompensasjon for byggekostnadene, gjorde det mulig å holde bokostnadene nede. Solide og vedlikeholdsvennlige materialer sørger for lave driftskostnader over tid. For beboerne betyr dette forutsigbare og overkommelige månedlige utgifter, noe som er helt avgjørende for dem. 

Brukermedvirkning

De syv kommende beboerne fikk være med å bestemme deler av innredningen og velge farger sammen med sine foresatte. I tillegg ble leiligheten til den enkelte tilpasset med hjelpemidler etter samarbeid med kommunens fysio- og ergoterapeuter samt Hjelpemiddelsentralen.

Finansiering

Kompisbrygga Borettslag fikk 11,7 millioner i lån til boligkvalitet med livsløp fra Husbanken av prosjektkostnadene som var på 23,4 millioner. Borettslaget som TOBB opprettet, fikk innvilget momskompensasjon på både prosjektkostnadene fordelt på 30 år og de løpende driftskostnadene.

Leilighetene ble solgt med en snittpris på 3,3 millioner kroner. Seks av beboerne fikk startlån med nedbetalingstid på 40–50 år fra kommunen, noen fikk etableringstilskudd, og noen hadde egenkapital. Borettslaget eier dessuten personalbasen og leier den ut til kommunen.

Ved siden av eget startlån betaler beboerne til syvende og sist rundt 4 500 kroner i måneden i felleskostnader som blant annet dekker lån, internett, noen felles måltider og aktiviteter.

Det var ikke aktuelt å vente på at kommunen skulle bygge boliger og leie fra dem. Det ville blitt dyrere enn dagens bokostnader, og beboerne hadde gått glipp av verdiøkning. Og kanskje det aller viktigste er at det er trygt å eie selv, bestemme selv, i tillegg til forutsigbare bokostnader.

Utfordringer underveis

– Initiativet til Kompisbrygga kom etter at vi hadde prosjektert ferdig hele prosjektet. Dermed måtte vi starte prosjekteringen på nytt, noe som gjorde at planleggingen startet i "feil ende". Uavhengig av dette ble Kompisbrygga et veldig godt prosjekt og godt hjem for de involverte, sier Ivar-André Årstadvold-Pedersen.

Tips til andre

• Unge utviklingshemmede og deres foresatte bør innlede en dialog med kommunen tidlig i prosessen for sammen å finne løsningen for en felles utfordring: At personer med heldøgns omsorg skal ha en trygg og forutsigbar plass å bo.
• Foresatte: Dersom kommunen ikke ønsker å være utbygger, kontakt en etablert, privat utbygger som både vil og kan planlegge gode og praktiske boliger for denne gruppen, gjerne sammen med et boligbyggelag.
• Private utbyggere og borettslag: Kontakt kommunen for å undersøke behovet for borettslag med utviklingshemmede. Planlegg for omsorgsboliger helt fra starten av, dersom forutsetningene for dette er til stede.
• Bruk tid på å utveksle informasjon, behov og erfaringer for å komme fram til en løsning som alle parter er fornøyd med.

Lenker

https://tobb.no/artikler/kompiser-paa-kompisbrygga/

Videreføring av arbeid

– Det har betydd utrolig mye for TOBB å være med på dette pilotprosjektet. Vi bygger for våre medlemmer, og de finnes i alle spekter. Konseptet åpner for så mange muligheter, og jeg tenker at dette kan videreføres på flere av våre større prosjekter, som Hallstein, Overvik og Gimsøya Melhus. Dette forutsetter at det er et behov og at kommunen er med på laget, svarer Helle M. Pettersen i TOBB.

Sebo Boliger og Fredensborg Bolig er i ferd med å utvikle et boligområde på Vikhammer i Malvik kommune med et integrert borettslag for utviklingshemmede tilsvarende Kompisbrygga.