Moderne utleieboliger med vertskap og fellesstue for eldre

Bakgrunn

Mange eldre i Ullensaker bor i uhensiktsmessige boliger spredt rundt i kommunene. Ikke alle har mulighet eller ønske om å investere i egen bolig. Kommunen trengte flere boliger tilpasset eldre som var tilrettelagt for en verdig alderdom og med mulighet for å bo hjemme lenger både fysisk og sosialt. Samtidig var kommunen på jakt etter å forenkle logistikken med å tilby hjemmetjenester. Løsningen ble å prøve ut tilvisingsavtale for målgruppen eldre. Tilvisingsavtaler generelt er vinn-vinn for både kommune og utbygger. 

Resultater

• Kløvertunet på Jessheim er et leilighetsprosjekt som består av flere bygg på til sammen 750 boliger.
• Ett av byggene har 45 utleieboliger, der Ullensaker kommune har rett til å henvise eldre til 18 av boligene gjennom en tilvisingsavtale.
• Alle de 45 leilighetene er universelt utformet med brede dører, vannbåren varme og fritt for dørstokker. På bad og soverom er det plass til rullator/rullestol.
• Det er en blanding av to-, tre- og fireroms leiligheter fra 39 til 95 kvadratmeter.
• Heis fra garasje til alle etasjer gjør det enkelt å komme seg ut og inn, både for de som går og de som ruller.
• Det er kort vei til sentrum, matbutikker og kollektivtransport som gjør det lett å delta i nærmiljøet.
• Hjemmehjelpstjenesten har egne parkeringsplasser og boder i garasjekjelleren. 

Kløvertunet har en felles dagligstue i første etasje som er beboernes sosiale møtested. Det er en aktivitetsvert som betjener dagligstuen på hverdager. Vertinnen legger til rette, planlegge og gjennomføre sosiale aktiviteter sammen med beboerne. Her arrangeres det kviss hver onsdag og bingo hver fredag samt kaffestunder, grillkvelder, hobbyverksted og temakvelder.

Aktivitetsverten fungerer også som et bindeledd mellom utleier og leietakere. Dette bidrar til et levende bomiljø, lavere terskel for å delta i det sosiale, samtidig som spørsmål og bekymringer fanges opp tidlig. Beboerne kan låne dagligstuen ved høytider og familiesammenkomster Det er et kjærkomment tilbud, spesielt for beboere med mindre leiligheter. 

Mål og målgruppe

Målet med tilvisingsprosjektet i Kløvertunet var å legge til rette for at eldre kunne bo hjemme lenger, mer lettstelt og nærme de tjenestene de trengte. Dette er seniorboliger med vertskap og der beboerne kan få hjelp fra kommunens hjemmehjelpstjenester etter behov, ikke omsorgsboliger med døgnbemanning.

Beskrivelse av prosessen

Innfallsvinkelen til kommunen helt i starten var «hvilke muligheter har vi til å påvirke utbyggere til å etablere flere utleieboliger, og spesielt utleieboliger til flere målgrupper» - noe de hadde stort behov for.

Etter å ha kartlagt behovene utlyste kommunen en konkurranse om at de ønsket å inngå tilvisingsavtaler med private utbyggere som vil bygge utleieboliger tilpasset eldre. Kommunen fikk svar fra flere boligutviklere, og valgte etter individuelle møter å gå videre med Fredensborg Bolig AS.

Prosjektet ble forankret gjennom politisk behandling i utvalg, formannskap og kommunestyre, i flere omganger helt fra starten, fra ønsket om å gå ut i markedet, via intensjonsavtale frem til endelig avtale.

Det var en prosjektgruppe med representant fra tildelingsenheten innen helse, en boligforvalter og avdelingsleder fra kommunale eiendommer som hadde ansvar for prosessen.

Prosjektgruppa var noe involvert i utformingen av boligene i form av smarte tilpasninger som ikke var spesielt kostnadsdrivende, men som kan gjøre det enklere for eldre å klare seg selv hjemme lenger.

Bygget ble tatt i bruk i oktober 2022.

Finansiering

Utbyggeren fikk lån til utleieboliger fra Husbanken på 130 millioner kroner av de totale prosjektkostnadene på 166 millioner kroner for hele bygget. Leieprisene per måned ligger på 11 500 kroner for toroms, 16 500 for treroms og 18.000 for fireroms per 2025. Leieprisene dekker også tilgang til fellesstuen i første etasje. Flere beboere har fått innvilget kommunal bostøtte, noe som har gjort det mulig å holde bokostnadene på et bærekraftig nivå for personer med lav inntekt.

Utfordringer underveis

Det var nybrottsarbeid å bruke tilvisingsavtaler for målgruppen eldre, så kommunen brukte litt tid å jobbe seg gjennom alle sider av dette. Det var noen som uttrykte litt usikkerhet underveis, på om markedet villa ha denne typen relativt dyre leieboliger.

Tips til andre

Ullensaker kommune har gjort seg mange erfaringer med å utvikle bokonsepter, inkludert Kløvertunet: 

Start med klare mål og en definert målgruppe

Avklar tidlig hvem konseptet skal være for: Er det eldre med omsorgsbehov? Friske eldre som ønsker trygghet og fellesskap? Personer med demens? Dette påvirker både utforming, bemanning og tjenestetilbud. Kløvertunet ble etablert med tanke på å skape trygghet, forebygge ensomhet og redusere behovet for mer omfattende tjenester.

Sørg for tverrfaglig forankring og involver tidlig

Prosjektet bør være politisk forankret og ha støtte i kommunens langsiktige planer for helse, omsorg og bolig. Involver både Husbanken, eiendomsavdeling, helse- og omsorgstjenesten, plan og teknisk tidlig i prosessen.

Bruk Husbankens virkemidler og søk økonomisk støtte

Utforsk mulighetene for investeringstilskudd, lån til utleieboliger og støtte til universell utforming. Kløvertunet ble realisert med støtte fra Husbanken. Det krever grundig planlegging og god prosjektledelse, men gir store økonomiske fordeler.

Tenk helhetlig om bolig og tjenester

Det er ikke nok å bygge en god bolig. Det må også følge med tjenester, trygghetstiltak og sosialt fellesskap. Et bokonsept som Kløvertunet fungerer, fordi det er tilrettelagt for aktivitet og felleskap.

Bygg fleksibelt og med tanke på fremtidens behov

Planlegg for fleksible boenheter som kan tilpasses ulike brukere og endrede behov over tid. Også velferdsteknologi og digitale løsninger for trygghet, kommunikasjon og helseoppfølging bør bygges inn fra start.

Velg riktig beliggenhet

Et godt botilbud for eldre bør ligge sentralt eller i nærheten av servicefunksjoner, transport og nærmiljø. Kløvertunets plassering i nærheten av Jessheim sentrum gir gode forutsetninger for å kunne være sosial og mestre hverdagen.

Etabler tydelig drift og organisering

Tenk gjennom hvem som skal ha ansvar for den daglige oppfølgingen. Er det hjemmetjenesten, en egen base, eller fellesareal med vertskap? Etabler klare rutiner for samarbeid mellom tjenestene, frivillighet og eventuelle eksterne aktører.

Legg til rette for frivillighet og aktivitet

Legg fysisk til rette for aktivitet som for eksempel fellesrom, hager og treningsrom.  Samarbeid gjerne med frivilligsentral, lag og foreninger for å skape liv på stedet og forebygge isolasjon.

Evaluer og del erfaringer

Lag en strukturert evaluering etter etablering og drift: Hva fungerte, og hva bør forbedres? Kløvertunet har vært en inspirasjonskilde for andre kommuner, og det er viktig å være åpen om både suksessfaktorer og læringspunkter.

Lenker

Se boligutvikler Fredensborg sitt eget prospekt på Kløvertunet med tilvisning

Slik beskriver Rett hjem arkitekter hvordan de har tegnet og prosjektert Kløvertunet

Ullensaker kommunes presentasjon på markedsdialogmøtet med potensielle boligutviklere

Videreføring av arbeidet

Ullensaker er en kommune i stor vekst, med svært mange pågående utviklings- og byggeprosjekter. I januar 2025 inviterte kommunen og Husbanken ulike eiendomsaktører og utbyggere til en såkalt markedsdialog (se lenke) og fikk enorm respons. I etterkant kom det 28 henvendelser fra aktører som ønsket et samarbeid. Kommunen vurderer nå flere alternative samarbeidsmodeller og boligløsninger, der Husbankens virkemidler står sentralt, slik at kommunen, boligutviklere og Husbanken sammen kan møte boligbehovet for vanskeligstilte i framtiden.