3. Utmålingsregler

Utmålingen av tilskudd skal være basert på økonomien i det prosjektet det gis tilskudd til.
Tilskuddet kan være inntil 40 % av godkjente prosjektkostnader.
For beregning av tilskuddet, se Husbankens veileder og søknadsskjema/ simulator.
Se også Retningslinjer for grunnlån i Husbanken pkt 10.1 første avsnitt om beregning av belåningsgrad på eiendommen når det blir gitt tilskudd (HB 7.B.9)
 

3.1 Beregning av tilskudd

Tilskuddet beregnes med utgangspunkt i økonomien i prosjektet. Prosjekter som har større behov for økonomisk støtte vil derfor få utmålt mer i tilskudd enn prosjekter med mindre behov. Dette vil kunne sikre 

  •  en effektiv utnyttelse av Husbankens tilskuddsrammer
  •  at alle prosjekter samme lønnsomhet eller økonomiske incentiver, uavhengig av      geografisk beliggenhet, spesialtilpasning e.l.
  •  en enkel vurdering av økonomien i prosjektene

Ved oppgradering av bolig som bidrar til økt kvalitet vil det utmåles 20 prosent flatt av godkjente prosjektkostnader.

3.2 Beregningsgrunnlag

Tilskuddet er en subsidiering av prosjektkostnaden. Følgende formel er benyttet ved beregning av tilskuddet:

 

Tilskuddet (T) utgjør differansen mellom prosjektkostnaden (P) og summen av forventet kontantstrøm (C) for hver periode neddiskontert over en målsatt avkastning (r) til dagens verdi.

Prosjektkostnad (P)
I godkjente prosjektkostnad inngår:

Tiltak Godkjente prosjektkostnader
 Oppføring av nye boliger 
  • Byggekostnader
  • Pris/verdi tomt
  • Pris/verdi eksisterende bygningsmasse 
 Kjøp av boliger
  • Kjøpspris og omkostninger
  • Fellesgjeld
  • Utbedringskostnader
 Oppgradering av bolig som bidrar til økt kvalitet
  •  Oppgraderingskostnader

Husbanken godkjenner normalt ikke prosjektkostnader som overstiger antatt omsetningsverdi. Det kan likevel gjøres unntak av distriktsmessige hensyn og/eller for boliger som er tilført kvaliteter Husbanken anser som hensiktsmessige for målgruppen, men som ikke reflekteres i verdien. 

Målsatt avkastning (r)
Den målsatte avkastningen avgjør det generelle nivået på tilskuddsutmålingen. Målsatt avkastning blir fastsatt og justert årlig først og fremst på bakgrunn av tre faktorer:

  • rentenivået
  • etterspørselen etter tilskudd
  • måltall for antall boliger 

I 2017 er målsatt avkastning fastsatt til 7,0 prosent på totalkapitalen.

Kontantstrøm (C)
Kontantstrømmen er driftsresultatet før finansielle poster og skatt for  hver periode, og beregnes på bakgrunn av følgende variabler:

leieinntekt
- ledighet
- FDV-kostnader
----------------------
=    kontantstrøm

Det skilles mellom investering og finansiering i modellen. Husbanken beregner avkastningen  før finansielle poster, og ut fra  prosjektets totalkapital. 

Leieinntekt

I beregningen av tilskudd godkjennes ikke husleie lavere enn gjengs leie/markedsleie. Kommunen står likevel fritt til å fastsette en lavere husleie i sine boliger, men det er å betrakte som en støtte til beboer og må finansieres av kommunen selv.

Markedsleie er et øyeblikksbilde av leieprisnivået på utleiemarkedet i dag.

Gjengs leie dannes ved å sammenligne eksisterende leieforhold: «(…) gjengs leie på avtaletidspunktet ved leie av liknende husrom på liknende avtalevilkår jf. Husleieloven 4-3. og jfr. NOU 1993:4: Gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknede leievilkår.

Markedsleie og gjengs leie ligger tett opp til hverandre, men gjengs leie vil alltid ha et lite etterslep sammenlignet medutviklingen i markedsleie. I et stigende marked vil gjengs leie typisk ligge rett under markedsleie, mens den i et fallende marked vil ligge så vidt over.

Forventet ledighet 
Modellen legger til grunn en ledighet på 2 prosent. Dette tilsvarer 21 dagers tomgangsleie hvert tredje år, eller 35 dagers tomgangsleie hvert femte år.

Kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold (FDV-kostnader)
Modellen legger til grunn utgifter til forvaltning drift og vedlikehold som en prosentandel av leieinntekten. FDV-satsen differensieres ut fra kommunestørrelse. Dette er for å ta høyde for ulikt husleienivå.

 Kommunestørrelse kommuner med
>100 000 innbyggere 
kommuner med
>20 000 innbyggere 
kommuner med
 >5 000 innbyggere 

kommuner med
<5 000 innbyggere

 
FDV-sats

 
26 %


30 %

34 %

38 %

Forventet utvikling
Forventet utvikling tilsvarer regjeringens inflasjonsmål på 2,5 prosent. For å fange opp utviklingen i boligprisene inkluderes et realisert salg av boligen ved enden av prosjektets levetid.

Tidsramme
Tilskuddet nedskrives i dag over 20 år. Dersom boligen selges før dette, krever Husbanken tilbakebetalt den delen av tilskuddet som ikke er avskrevet. Tidsrammen for investeringen er derfor satt til 20 år

 

Gå til neste side  » 

Gå til innholdsliste  »