4. Definisjoner og begreper

Utbedring

Utbedringsarbeid som gir bygningen økt kvalitet i forhold til lover og forskrifter som gjaldt på det tidspunkt bygningen ble ferdigstilt.

Vedlikehold

I NS 3454 “Livssykluskostnader” for byggverk definerer vedlikeholdsutgifter ved: “Utgifter i forbindelse med planlagte arbeider som er nødvendig for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå”

Rehabilitering

Rehabilitering er istandsettelse av en bygning for nåtidig formål og/eller for å rette på forsømt vedlikehold. Hvis ikke hensikten er å best mulig ta vare på byggets antikvariske verdi, er utbedring et bedre begrep

Tilpasning

Å tilpasse en bolig innebærer å gjøre den funksjonelt og bedre egnet til å ivareta spesielle behov, for eksempel funksjonshemming.

Takst

En tradisjonell takst inneholder en kortfattet beskrivelse av eiendommen slik takstmannen vurderer panteobjektet etter å ha foretatt en befaring. Det gjøres rede for boligens standard og konstruksjon, byggematerialer, areal og innredninger. Verdien på boligen blir redusert ut fra boligens alder og standard på det tidspunktet taksten blir fastsatt. Taksten skisserer boligens antatte markedsverdi.

Relevansen av en takst avhenger av endringer som kan ha skjedd i markedet siden den ble avholdt og av eventuelle endringer på eiendommen. Takster eldre enn 6 måneder bør brukes med forsiktighet. Med verditakst/markedsverdi menes “Det antatte beløp som takstmannen mener at eiendommen/boligen normalt kan omsettes for på takstdagen. Låneverdien er en forsiktig vurdert markedsverdi”.

Salgsoppgave

Ved salg av bolig lager eiendomsmegler en salgsoppgave over eiendommen. Denne kan inneholde en takst og annen relevant informasjon om eiendommen. Megler er ansvarlig for de opplysningene som blir gitt i salgsoppgaven.

Meglervurdering (meglertakst)

En meglervurdering gir en antydning om eiendommens markedsverdi. Denne vurderingen er ifølge takseringsforbundet ufullstendig i forhold til hva en takst utført av en godkjent takstmann omfatter.

Kommunen avgjør om en meglervurdering og en eventuell tilstandsrapport er tilstrekkelig for vurdering av pantesikkerhet.

Tilstandsrapport

Er basert på en grundigere undersøkelse av boligen. Undersøkelsen bør utføres av en takstmann med autorisasjon for tilstandsvurdering. Her kontrolleres fukt og råte, elektrisk anlegg, innvendig og utvendig panel, mulige vannskader eller lekkasje, sluk i gulv mv. Alle feil og mangler skal rapporteres.

Det foreligger ikke noe krav om at selger må fremlegge en tilstandsrapport, men det anbefales at kjøper spør etter dette. I enkelte tilfeller foreligger det våtromrapporter, som en type tilstandsrapport som kun omhandler våtrom i boligen.

Besittelseserklæring

Er en erklæring for pant i adkomstdokumenter
Med adkomstdokumenter menes andelsbrev, partialobligasjon og leierett til bolig. Dokumentenes form og pålydende vil være avhengig av på hvilken måte boligen er organisert (organisasjonsformer er betegnelsen på sameie, aksjeselskaper eller borettslag). Framgangsmåten og dokumentene er tilnærmet lik eksemplet med pant i fast eiendom, men her blir bare gjeldsbrev og pantsettelseserklæring utstedt. Tinglysingen (noteringen) blir foretatt av forretningsfører for boligselskapet. Ved lån til kjøp av borettslagsleiligheter er det vanlig at adkomstdokumenter til leiligheten blir stilt som sikkerhet for lån og oppbevart hos forretningsfører (håndpant). Långiver/panthaver oppbevarer bare en erklæring (besittelseserklæring) fra borettslaget vedrørende det noterte pantet.

ROBEK

Er et register over kommuner og fylkeskommuner som må ha godkjenning fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet for å kunne foreta gyldige vedtak om låneopptak eller langsiktige leieavtaler.

Før de nye reglene i kommuneloven trådte i kraft i 2001, måtte alle kommuner og fylkeskommuner ha slik godkjenning fra departementet. Med de nye reglene ble godkjenningsordningen begrenset til å omfatte kommuner og fylkeskommuner med økonomisk ubalanse. Kommuneloven § 60 (§ 59 a) nr. 1 definerer hva økonomisk ubalanse innebærer.

Gjeldsforhandlingsperiode

Dersom det åpnes gjeldsforhandlinger inntrer en gjeldsforhandlingsperiode på tre måneder. I denne perioden skal skyldneren forsøke å komme frem til en frivillig ordning med kreditorene. Dersom dette ikke lykkes, og skyldneren begjærer tvungen ordning, forlenges perioden med en måned. Dersom fristen løper ut uten at frivillig ordning er vedtatt eller tvungen ordning begjært, må imidlertid hele prosessen begynne på nytt igjen. Tremånedersfristen for å oppnå frivillig gjeldsordning er absolutt og kan ikke besluttes forlenget.
Skyldneren kan ikke stifte ny gjeld uten etter fordringshavernes samtykke, eller foreta andre disposisjoner som er egnet til å skade kreditorenes interesser i gjeldsforhandlingsperioden.

Frivillig gjeldsordning

Er en frivillig avtale om nedbetaling av gjeld mellom skyldner og kreditorer. En frivillig gjeldsordning er vedtatt når alle kreditorene har akseptert det fremlagte forslaget til gjeldsordningsavtale.
En frivillig avtale kan innebære betalingsutsettelse av hele eller deler av gjelden, at fordringshaverne helt eller delvis gir avkall på renter og omkostninger, eller at gjelden faller bort helt eller delvis med en gang eller etter utløpet av gjeldsordningsperioden.

I og med at en frivillig gjeldsordning betinger at samtlige kreditorer har akseptert forslaget til avtale kan det i prinsipp avtales hva som helst. Det er imidlertid alltid en forutsetning at ordningen ikke er støtende for samfunnet og den alminnelige betalingsmoral blant andre skyldnere.

En frivillig gjeldsordning strekker seg normalt over fem år.

Tvungen gjeldsordning

Hvis en eller flere kreditorer ikke vil godta forslaget til frivillig gjeldsordning kan det begjæres tvungen gjeldsordning til namsmannen innen utløpet av gjeldsforhandlingsperioden. Namsmannen oversender straks saken til tingretten.
En tvungen gjeldsordning må oppfylle vilkårene i gjeldsordningsloven. Det er derfor ikke like stor avtalefrihet i en tvungen gjeldsordningsavtale som i en frivillig.

Nøktern bolig

Menes boliger som er nøktern i standard og størrelse. Dekker husstandens behov samtidig som den er rimelig i forhold til prisnivået på stedet.

Kalkulasjonsrente

Rentesats som benyttes til beregning av betjeningsevne ved valg av flytende rente. Kalkulasjonsrenten tar høyde for fremtidige renteøkninger på startlånet.

VEILEDER FOR SAKSBEHANDLING AV STARTLÅN »