Risiko og risikohåndtering ved boligkjøp og eie

Hvordan kan risiko for økonomisk tap avdekkes? Hvilke risikodempende tiltak finnes?

Kjøp av bolig kan bidra til  å forebygge boligproblemer og forhindre at flere blir vanskeligstilte på boligmarkedet. Kjøp av bolig ved hjelp av startlån og evt. tilskudd forutsetter at kommunene har kapasitet til å gi individuell veiledning og oppfølging og at de har kompetanse på låneforvaltning og privatøkonomi. Dette er særlig relevant for flyktningefamilier som etter en viss botid i Norge har etablert seg i arbeidslivet og bedret sin økonomiske situasjon

Risikodempende virkemidler

Kjøp av bolig innebærer store investeringer som gir konsekvenser over mange år. Ved beslutning om boligkjøp står den enkelte husstand overfor risiko knyttet til framtidige endringer i marked og uforutsette forhold hos den enkelte husstand.

Rapporten «Økonomisk risiko og boligeie» (NIBR-rapport 2013:28) handler om både generell markedsrisiko og økonomisk risiko knyttet til boligkjøp. I funnene skilles det mellom økonomisk vanskeligstilte husholdninger på den ene siden, og de som ikke regnes som økonomisk vanskeligstilte på den andre siden. Perspektiver på risiko og risikodempende tiltak/virkemidler varierer avhengig av om husstanden kan regnes som økonomisk vanskeligstilte eller ikke.
For husstander med svak økonomi fungerer både startlån, tilskudd og bostøtte som effektive risikodempende virkemidler. I tillegg kommer generelle sikkerhetstiltak som bruk av fast rente, rettigheter i henhold til trygdeordninger, midlertidig sosialhjelp og gjeldsordningsloven.

Lav inntekt, fare for tap?

Rapporten skiller mellom betjeningsrisiko og tapsrisiko. Lav inntekt gjør det generelt vanskeligere å håndtere uforutsette økonomiske endringer, som arbeidsledighet, sykdom eller samlivsbrudd. Husstander med stabil, men lav inntekt i form av trygdeytelser er mindre utsatte for inntektssvingninger. Det vises til at sannsynligheten for et negativt inntektssjokk er nær null for personer som er varig trygdet. Lav betjeningsrisiko gir lav tapsrisiko fordi det at boligprisene faller, ikke nødvendigvis skaper et problem, så lenge husstanden klarer å betjene lånet sitt.

Uforsvarlig lånegrad?

Både rapporten og en analyse av to konkrete caser, viser at det ikke er belåningsgraden som er avgjørende for om et utlån vurderes som uforsvarlig. En forsvarlig låneutmåling kan resultere i en gjeldsgrad på over fem eller seks ganger inntekten. En forsvarlig gjeldsgrad kan variere betydelig avhengig av egenskaper hos låntaker og dennes risikosituasjon. En faglig god og konkret vurdering i hver enkelt sak, samt utøvelse av godt skjønn, er avgjørende for om kredittvurderingen vurderes som forsvarlig.

Misligholder ikke boliglånet

I henhold til rapporten er det svært sjelden boliglånet er kilden til gjeldsproblemer. De aller fleste som eier bolig misligholder ikke boliglånet sitt. Det er forbrukslån som skaper gjeldsproblemer for folk. I grunnlagsmaterialet fra rapporten fremkommer det at det bare er et lite mindretall av boligeierne som har problemer med å håndtere forbrukergjeld. Så lenge husstanden har økonomisk styring og kontroll på utgiftene sine, vurderes risikoen for tap som liten.