Områdeutvikling og forpliktende samarbeid

Prosjekter som handler om områdeutvikling og transformasjon stiller spesielle krav til samarbeid og samhandling mellom aktører med ulike interesser. Dette var temaet for et frokostseminar i Husbanken 24. mai.

–Transformasjonsprosjekter er ofte komplekse og krevende. Man snakker mye om dem og det er vanskelig å få til. Det handler om prosjekter som ligger i grensesnitt mellom offentlig og privat ansvar og interesser, sier prosjektleder Jan Willy Føreland fra Faveo prosjektledelse.

J Willy Føreland, FaveoNoen fellestrekk
Som regel er prosjektene sentralt lokaliserte områder, ofte i tidligere industriområder, nedslitte områder og med dårlig rykte. I tillegg er det mange aktører og ulike form for eierskap. Kommunen har flere roller: som planmyndighet, utvikler, grunneier.

Andre aktører er skeptiske og har vanskeligheter med kommunens rolleblanding. Noen har tidligere negative erfaringer med kommunen.

– Det er mange prosjekter, mange behov og ulike forutsetninger blant de involverte. Det finnes ikke et svar for alle man må se på hvert enkelt område, de lokale mulighetene og ressurser og velge den strategien som kan sikre gjennomføringen, sier Føreland (bildet).

Planprosessen
Viktige forutsetninger for en verdiskapende områdeutvikling er klare mål og en god plan som kan gjennomføres. Gjennomføringsfokus er ofte mangelfull i planene og ofte svikter prosjektene.
Det er absolutt nødvendig å involvere alle som har interesse, sørge for utbyggingsavtaler tidlig i prosessen og parallelt med planprosessen.

Det finnes flere mulig ulike strategier:
a) Tradisjonelt: kommunen sitter i forsete for planleggingen. Planen kan være veldig god, men får mostand og er vanskelig å gjennomføre.
b) Private tar ansvar for å gjennomføre planprosessen: det er ofte ubalanse mellom aktørene og de har ulik kompetanse.
c) Private eiere og kommunen går sammen om å utvikle en plan.
d) Kommunen engasjerer en ekstern aktør som kjører planprosessen og gjennomfører denne.

Kvadraturen Kristiansand
Utviklingsområde med flere typer eierforhold. Grunneiere ble ikke involvert i planprosessen og det førte til konflikter mellom kommunen og grunneiere. Strategien for å løse konfliktene gikk på kartlegging av interesser om hva skal det bygges. Den andre grep var å skape en forståelse for at alle var avhengig av hverandre for å få det til. Deretter å skape klare spilleregler for hvordan gevinstene ved salget skulle fordeles. Vi kom fram til en løsning hvor alle fikk minimum igjen verdien eiendommen hadde i dag, mens verdiøkningen på grunn av ny ble fordelt etter tomtestørrelse.

De største utfordringene i det prosjektet var å skape en felles samarbeidsforståelse. Tiltak:
1) Kaffemetode å snakke med folk får høre interessen og fortelle hva må til
2) Kvartalsvis samling av grunneierne for å få til felles strategi i hvert kvartal
Gjennom denne prosessen ble det skapt en forståelse for at det var lettere å utnytte markedskraften ved å stå sammen. Erfaring: ulike interesser og en krevende prosess hvor ekstern prosessledelse var nødvendig.

Mandal Nedre Malmø
Område med dårlig rykte - motsatt side av elven i forhold til nåværende sentrum. Dette er et tidligere industriområde og veldig nedslitt. Prosjekt førte til et stort følelsesmessig engasjement. Det ble tidlig lagt som forutsetning for utbyggingen at det skulle anlegges en bro til sentrum. Det skapte kraftig motstand og en uventet utfordring.
Kommunen hadde en sterk vilje til å få det til. Husbanken støttet og gjorde mulig en annerledes prosess. Som strategi valgte de å gjennomføre en konkurranse om stedsanalyser med parallelle oppdrag om mulighetene. De hadde en godt planlagt kommunikasjonsstrategi: folkemøte, lokalavis med. Strategien gikk også på å ha en fleksibel plan, åpne prosesser og ekstern prosessleder fra starten av. Tett kontakt med grunneiere fungerte bra. Økonomien og følelser var de største utfordringene. 
Jan Willy Føreland understrekker at utbyggeravtaler og økonomiske spilleregler må på plass så fort som mulig i alle tilsvarende prosjekter.
–I dette prosjektet tok kommunen byggherreansvaret for utbygging av infrastrukturen. Det var fokus på å få fram infrastrukturen tidlig for å gjøre området attraktivt. Kommunen som byggherre tok risiko og det ga lavere kostnader pga mva refusjon, sier han.

Tangen
En gammel søppelfyllingsplass på et nedslitt område, med stort utviklingspotensialet. Fylkeskommunen ønsket å etablere en ny videregående skole il byen som et grep i det store transformasjonsprosjekt. I dag er det nesten 800 boliger ferdige og området har blitt byens mest attraktive. Kommunen anbefalte grunneiere å gå inn i en felleskap, noe som har bidratt til å få fart i planprosessene. Kun en aktør som representerer private interesser og kommunen er et godt grep. Aktørene så den store verdiøkningen som var mulig å oppnå. De profesjonelle grunneiere med en stemme og kommunen som eiendomsaktør førte til en forenklet prosess. Spillereglene må være tydelige.
–Andre prosjekter på gang er Kystveien utvikling i Arendal kommunen og Horten Indre havneby, transformasjonsområde midt i byen. Vi har fokus på gjennomføring og skal bruke noen utprøvd strategier: Glideskala, samarbeidsorgan for kvartalene, selskap for å håndtere infrastruktur og lignende, sier prosjektlederen.

Oppsummering
Mange ulike prosjekter gir rom for ulike løsninger og strategier. Når kommunene ikke vil være utbyggere, kan det være lurt å ha en ekstern aktør som tar ansvar for planprosessen. En forutsetning for at private aktører skal ta risikoer er at de forstår godt fordelene ved å stå sammen. Kommunen har ulike virkemidler som kan være insentiver til private utbyggere, eks. momsfritak.

Viktige punkter å ta i betraktning:

  • Samarbeid mellom grunneiere er avgjørende for å få en gjennomførbar plan.
  • Økonomien må avklares parallelt med planprosessen.
  • Fordelingsnøkkel må tidlig på plass og spillereglene må være tydelige
  • Aktørene må samarbeide om infrastruktur, anleggsbidragsmodellen anbefales.
  • Ryddighet, åpenhet og klare avtaler er viktige suksesskriterier.

En utfordring kan være å få til differensiert befolkningssammensetning, når boligverdien øker som en konsekvens av områdets oppgradering.

Kultur er viktig for å få nytt liv og integrasjon i et område. Bibliotekene er noen er de best brukte møteplasser med flere funksjoner og rom for samhandling mellom generasjoner og befolkningsgrupper.
–Bibliotekene i Norge har stort antall besøkende og er ofte den store møteplassen i hjertet av området, sier Føreland.

Husbankens rolle
Staten kan være en krevende aktør fordi beslutningsmyndighet ofte finner seg lenger vekk og mindre tilgjengelig i prosessene.
–Unntaket er Husbanken som har hatt en viktig rolle i noen av disse transformasjonsområdene. De bidro med penger som muliggjorde en annerledes prosess. De bidro også med resurspersoner med bred kunnskap og gode faglige innspill. En veldig god aktør for byutvikling, avslutter prosjektlederen.



Kommentarer

Navn:
E-post:
Kommentar:
Kommentaren din må godkjennes før den blir synlig på websiden.