7. Kvalitetskrav

Retningslinjene er gjengitt i farget boks. Veiledningsteksten utfyller retningslinjene og er til hjelp i forståelsen av regelverket.

For å kunne få grunnlån skal prosjektene ha særlig fokus på universell utforming og miljø/energi. Boligprosjektene skal være universelt utformet i henhold til NS 11001 Universell utforming av byggverk – Del 2: Boliger. I tillegg skal felles opparbeidet uteareal være universelt utformet og boligene skal ha innvendig bod på minst 3 kvadratmeter.

Dersom prosjektet er byggegodkjent før 01.01.17, gjelder følgende i tillegg:
Boligene skal enten oppfylle energikriteriene i Husbankens tabell for ”skjerpet tiltaksmodell”, eller dokumentert varmetapstall som ikke er høyere enn det ”skjerpet tiltaksmodell ” 1 gir for den aktuelle bygning.

Boligbygninger som oppfyller kriteriene for lavenergihus klasse 1 og passivhus i NS 3700:13, vil også oppfylle Husbankens energikriterier.

Kvalitetskravene gjelder for alle boligtyper, men ikke i prosjekter med kommunalt disponerte utleieboliger for vanskeligstilte. Unntaket for slike utleieboliger gjelder både kommunens egne prosjekter, der kommunen i avtale med privat aktør har tildelingsrett i minst 20 år til boligene og der kommunen inngår tilvisingsavtale på 20 år med en privat aktør. I disse prosjektene gjelder kun kravene i 17 eller 10 dersom tiltakshaver velger dette, jf overgangsbestemmelsene i 17. Husbanken krever at boligene er egnet for målgruppen.

Kvalitetskravene kan fravikes ved kjøp av eksisterende bygg.

Ved nybygg kan kravene til universell utforming fravikes i spesielle tilfeller dersom det dokumenteres betydelige ekstra kostnader og/eller andre utilsiktede negative konsekvenser.

Ved bygging av studentboliger, se pkt. 3 e, stilles det ikke strengere krav til universell utforming enn kravene i 17, eventuelt 10.

Ved oppgraderinger krever Husbanken som hovedregel at oppgraderingsarbeidene har vesentlige elementer av både universell utforming og tiltak innenfor miljø/energi.

Hovedregelen kan fravikes:

a) Ved svært gode oppgraderingstiltak innenfor enten universell
             utforming eller miljø/energi kan det aksepteres at prosjektet
             bare har tiltak innenfor ett av kvalitetsområdene.
b) I prosjekter der det dokumenteres særlige utfordringer eks.
             knyttet til bygningsvern, kan kravene fravikes etter en konkret
             vurdering.

Ved grunnlån til utleieboliger til boligsosiale formål skal det unngås at boligene får et institusjonsliknende preg, og dette prinsippet skal bli hensyntatt i planlegging og utforming av boligene. Det er et mål at flere utleieboliger blir lokalisert spredt i ordinære og gode bomiljøer.

7.1 Universell utforming

Universell utforming betyr å utforme produkter og omgivelser på en slik måte at de kan brukes av alle mennesker, i så stor utstrekning som mulig, og uten behov for tilpassing eller en spesiell utforming (NOU 2005:8 Likeverd og tilgjengelighet).

Planlegging etter prinsippet om universell utforming forutsetter en grunnforståelse for utfordringene rundt det å utforme bygninger og uteområder slik at de kan brukes av alle.

Det er viktig at grunnforståelsen inkluderer alle ledd i verdiutviklingskjeden, fra oppdragsiver/tiltakshaver til utførende og driftsansvarlig. 

Bevegelse

Personers nedsatte bevegelsesevner kan skyldes svikt i bevegelsesevne i armer, hender, kropp, bein og føtter. Årsakene kan være aldersbetinget, medfødt eller relatert til skader og sykdom. Viktige hensyn å ivareta er korte avstander, trinnfrihet, faste, jevne underlag og tilpassede rekke- og sikthøyder.

Orientering omfatter syn, hørsel og .
Nedsatt synsevne varierer fra total blindhet til ulike former for synsnedsettelse. Dette kan innebære problemer med å orientere seg og oppfatte visuell informasjon. Enkle, oversiktlige planer og planløsning letter orienteringen for alle. Det samme gjør god visuell informasjon og belysning.

Redusert hørselsevne varierer fra total døvhet til ulike grader av nedsatt hørsel. Konsekvensene av en hørselsnedsettelse er mange og forskjellige. Tiltak som ivaretar akustiske hensyn og riktig lyssetting bør vektlegges.

Personer med er en svært heterogen gruppe som har redusert evne til å forstå omgivelsene. Viktige tiltak er utforming av bygg og uteområder slik at de blir forståelige og lesbare.

Miljø

Nedsatt toleranse for luftforurensinger og allergifremkallende stoffer omfattes av samlebegrepet miljøhemminger. Det omfatter astmatikere, allergikere, lungesyke og personer med andre former for nedsatt immunforsvar. Riktig materialbruk, tilstrekkelig ren inneluft og utforming som letter renhold, er viktige tiltak.

Mange personer kan ha flere funksjonsnedsettelser. For eksempel kan eldre ha både dårlig syn og være dårlige til bens. Dette kan også gjelde yngre personer. Det er derfor viktig å tenke helhetlig i planleggingen.

Tilrettelegging for universell utforming knytter seg både til bolig, bygning og utearealer.

Velferdsteknologi

På samme måte som god bygningsmessig utforming kan lette hverdagen for beboere, kan også bruk av teknologi erstatte bygningsmessige tiltak. Innføring av velferds-teknologi vil utvide muligheten for å bli boende dersom helsen svikter. Tilrettelegging for slik teknologi er god og framtidsrettet planlegging.

Brukbarhet

God bokvalitet og brukbarhet forutsetter løsninger ut over rene tilgjengelighetstiltak. Det er derfor nødvendig at alminnelige hensyn til brukbarhet (f.eks. dagslys, møblering m.m.) også legges vekt på når boligprosjekter vurderes for grunnlån.

7.1.1 Kriterier for universell utforming

Boligprosjekt som skal finansieres med grunnlån skal være universelt utformet i henhold til Norsk Standard NS 11001 Universell Utforming av byggverk Del 2: Boliger. I tillegg skal felles opparbeidet uteareal være universelt utformet. NS11001 Del 2: Boliger beskriver ulike nivåer av tilgjengelighet i boliger; universelt utformet bolig, og bolig forberedt for universell utforming, og disse ligger til grunn for Husbankens kriterier for universell utforming av boliger.

Forskrift om tekniske krav til byggverk, TEK17, trekker opp grensen for det minimum av egenskaper et byggverk må ha for å kunne oppføres lovlig i Norge. Norsk Standard setter i enkelte tilfeller strengere krav til utformingen.

TEK17 bruker begrepet tilgjengelighet og brukbarhet når det gjelder private boliger, men bruker universell utforming når det gjelder arbeidsbygg og bygg, anlegg og uteområder som er rettet mot allmennheten.

Utforming av soverom

Alle boliger som finansieres med grunnlån fra Husbanken skal ha parsengsrom. Parsengsrom skal ha plass til en parseng på minst 1600 mm x 2100 mm. Målet på en enkeltseng skal være minst 900 mm x 2100mm. På den ene langsiden skal det være plass til snusirkel for rullestol på 1500 mm.
Det skal være minst 900 mm passasjebredde frem til vindu, og foran skap skal det være nødvendig betjeningsareal for rullestolbruker.

For parsengsrom skal det i tillegg være minst 600 mm passasjebredde på den andre siden av sengen.

Under er to eksempler på parsengsrom og ett eksempel på enkeltsengsrom der krav til universell utforming er oppfylt:

soverom uu

annen lsning p soverom med uu

 

enkeltsoverom uu

I den grad det skal være andre oppholdsrom tilsvarende soverom (hobbyrom, kontor e.l.) skal disse tilfredsstille kravene til universelt utformet ensengsrom.

Husbankens kriterier for universell utforming:

Husbankens kriterier for universell utforming:

NS11001 Del 2: Boliger gir i tabell F.1 definisjoner på boliger med ulik grad av tilgjengelighet.

Husbankens krav bygger på disse definisjonene. De tre nivåene er: 

  1. Universelt utformet bolig
    «Boliger der adkomst og alle boligfunksjoner er universelt utformet»

    Med boligfunksjoner menes: inngangsparti, entré, stue, kjøkken, alle soverom (herav minimum ett parsengsrom), minst ett bad/ toalett/vaskerom samt oppbevaringsplasser og bod. Alle boliger skal ha minimum 3 m² innvendig bod. Også uteareal og fellesareal skal være universelt utformet.

    Denne kategorien gjelder boenhet på ett plan i bygning med krav til heis; for eksempel blokker og lavblokker. Husbanken stiller krav til heis i boligbygg med to etasjer eller flere.

    I boligbygg med to etasjer, der heisen skal betjene 6 eller færre boenheter, kan heisen erstattes av en løfteplattform. Heis (evt. løfteplattform) skal være installert før boligene tas i bruk. Der det er trinnfri adkomst fra biloppstillingsplass til begge etasjene, trenger man ikke heis. I boligbygg med tre etasjer eller mer skal det installeres heis.

    Heis i boligbygg på to etasjer skal ha innvendig størrelse på minimum 1,1 m x 1,4 m. Løfteplattform skal ha innvendig størrelse på minimum 1,1 m x 1,4 m. I boligbygg på tre etasjer er det krav om heis med minimum innvendig størrelse på 1,1 m x 2,1 m (båreheis). Heis og løfteplattform skal være universelt utformet i henhold til krav satt i NS11001-2.

    Her stiller altså Husbanken krav som ligger over TEK17.


  2. «Bolig der adkomst og alle nødvendige boligfunksjoner på inngangsplan er universelt utformet»

    Med nødvendige boligfunksjoner på inngangsplan menes: inngangsparti, entré, stue, kjøkken, minimum ett parsengsrom, minst ett bad/ toalett/vaskerom samt oppbevaringsplasser og bod. Alle boliger skal ha minimum 3 m² innvendig bod. Også uteplass skal være universelt utformet.

    Unntak: Der det er flere parsengsrom i boligen, kan parsengsrommet på inngangsplanet vises som stiplet løsning. Valgt løsning skal vises på tegning og i beskrivelser/ dokumentasjon. Det forutsettes at endringen ikke forringer boligens planløsning.

    Denne kategorien gjelder for boenhet på ett eller flere plan med alle nødvendige boligfunksjoner på inngangsplan, for eksempel enebolig eller småhus og rekkehus med tilstrekkelig stor grunnflate.

  3. Bolig forberedt for universell utforming
    «Bolig der adkomst, inngangsparti, entré, stue, kjøkken, minst ett bad/ toalett/vaskerom og uteplass er universelt utformet. For øvrige
    boligfunksjoner skal universell utforming kunne etableres.»

    Med øvrige boligfunksjoner menes alle soverom (herav minimum ett parsengsrom) samt oppbevaringsplasser og bod. Alle boliger skal ha minimum
    3 m² innvendig bod.

    Det skal avsettes plass og gjøres konstruksjonsmessige forberedelser slik at øvrige etasjer kan nås trinnfritt ved installasjon av heis/ løfteplattform internt i boenheten. et forutsettes at endringen ikke forringer boligens planløsning. Valgt løsning skal vises på tegning og i beskrivelser/ dokumentasjon.

    Løfteplattformen kan leveres som plattform i sjakt og med påholden knapp. Mål for utsparing må minst være 1550x1650 mm. Dør må plasseres på kortsiden.

    Denne kategorien gjelder rekkehus over flere plan der grunnflaten er for liten til at alle boligfunksjoner kan ligge på inngangsplanet.
    Atkomst og inngangsparti/ entré, stue, kjøkken, minst ett bad/ toalett/ vaskerom og uteplass skal være universelt utformet, det vil si ha trinnfri adkomst og ha tilgjengelighet til og i alle rom på inngangsplanet. Soverom og boder kan ligge i øvrige etasjer, men skal være utformet slik at de har full tilgjengelighet om en heis/ løfteplattform installeres.

7.1.2 Spesielle tilfeller der krav til universell utforming kan fravikes

Deler av kravet til universell utforming kan likevel fravikes i spesielle tilfeller der kravet medfører betydelige ekstrakostnader og/
eller andre utilsiktede negative konsekvenser. Unntak fra kravene til universell utforming må begrunnes og kostnadene dokumenteres i den enkelte søknad.

Et eksempel kan være kommunalt eide eller disponerte boliger, der det foreligger særlige grunner for at kravet til universell utforming fravikes. En slik begrunnelse må baseres på brukergruppens særskilte behov.

Ved bygging av studentboliger stilles det ikke strengere krav til universell utforming enn kravene i byggteknisk forskrift, TEK17.

Neste side

Tilbake til innholdsfortegnelsen