Møte mellom internasjonalt arbeidsmarked og nasjonalt boligmarked

Oppdragstaker: NIBR/Fafo
Ferdig: 16.03.2012

Denne rapporten er resultatet av et forprosjekt i samarbeid mellom NIBR og Fafo. Prosjektet kom som en følge av Husbankens offentliggjøring av forskningsmidler i 2010. Prosjektet har sett nærmere på møtet mellom arbeidsinnvandring fra Sentral- og Øst-Europa og det norske boligmarkedet. Rapporten viser at det norske boligmarkedet, med et relativt lite og tidvis dårlig fungerende leiemarked, i liten grad er tilpasset et arbeidsmarked som er preget av økende mobilitet.

Last ned rapporten her
Se diskusjon om rapporten i NRK Dagsnytt 18 her

Sammendrag: 
Kapittel 1
; Innledningen angir de to overordnede problemstillingene:
- Hva betinger boforholdene blant arbeidsinnvandrere fra Øst-Europa?
- Hva vet vi om boforholdene til øst-europeiske arbeidsinnvandrere?

Noen generelle trekk: I 2011 utgjorde arbeidsinnvandrere 26 % av alle innvandrere. Mangel på systematisk kunnskap, særlig om boforhold. Permanent og midlertidig arbeidsinnvandring et permanent trekk ved samfunnet som vil utfordre visjonen om at alle skal bo trygt og godt. Arbeidsinnvandrere fra EU/EØS-området sprer seg mer over hele Norge, sammenlignet med andre innvandrergrupper.

Kapittel 2; Kunnskapsstatus. Mangel på kunnskap om boligsituasjonen og boforholdene for arbeidsinnvandrere fra øst-europa. NIBR er i gang med studier om bl.a. betingelser i boligmarkedet, hva som bidrar til at de blir boende i distriktene og en nordisk studie om sammenhenger og dynamikk mellom de nordiske landene og segregering/desegregering.
- SSBs levekårsundersøkelse gir noe bakgrunnsinformasjon om polakker – bla det at de bor i de aller fleste norske kommuner.
- Fafos poloniaundersøkelser fra 2006 og 2010 tyder på en utvikling hvor flere ønsker å etablere seg i Norge. I 2010 leide 69 %, 4 % eier.
- Erfaringer fra Storbritannia tyder på at arbeidsinnvandringen fører til press i det private utleiemarkedet og dette igjen kan medføre sosiale spenninger.

Metodisk innfallsvinkel; Kombinasjon av dokumentgjennomgang, statistikk og kvalitative intervjuer. Fire kommuner (Oslo, Bergen, Sarpsborg og Haram) er valgt ut for å gi større innsyn. 43 intervjuer av nøkkelpersoner i Fellesforbundet, Arbeidstilsynet, Brannvesenet, HR-ansvarlig i industribedrift, Husbanken, meglere, polsktalende finansrådgivere mm.

Kapittel 3; Arbeidsmarkedet – rammebetingelser og føringer for arbeidsinnvandreres boligsituasjon.
I januar 2011, 60 000 personer fra Polen og 16 000 fra Litauen bosatt i Norge. Ulikt regelverk knyttet til innvandrere utenfor og innenfor EØS-området. Ikke krav om bolig og få reguleringer når det gjelder boforhold. Boforholdene kommer ofte i skyggen av forholdene ved arbeidsplassen. EUs rammeverk sentralt. Fri flyt av varer, tjenester, arbeid og kapital. (EØS-avtalens artikkel 28) åpner opp for arbeidsinnvandring av den typen vi ser i dag.

Arbeidsinnvandrerne fra Øst-Europa kan grovt sett deles inn i to grupper:
- De som kommer hit med sikte på et varig opphold, evt. med familie
- De som kommer på midlertidig opphold og som reiser fram og tilbake mellom oppdrag eller i friperioder.
Mange endrer imidlertid perspektiv underveis.

Kapittel 4; Boligmarkedet – politikk, tilbud og betingelser.
Arbeidsinnvandrere må skaffe seg bolig i det private markedet. Presset på leiemarkedet har økt som følge av økt befolkningsvekst og mer fleksibilitet i utleietilbudet. Av de som leide bolig i 2001 leide 56 % av privatpersoner. 16 % leide av kommunen. Tar man med de som eier også, er det kun 5 % av alle hushold som leier av kommunen. Samtidig ser man at leieprisene øker. I 2010 kostet det i snitt 7 996 å leie bolig i Oslo, mot 6 335 i 2006. Det er også en stor økning i de andre byene.

Det eksisterer flere betingelser i leiemarkedet. Registreringsterskelen handler bl.a. om kunnskap om hvordan man går fram. Ressurs- og kompetanseterskelen handler om hvordan å vinne oppmerksomhet og gunst hos utleier. Effektivitetsterskelen handler om utleiers formål med utleie. Arbeidsinnvandrerne står ofte svakt når det gjelder disse forholdene.

Kapittel 5; Casekommunene.
Oslo (høyest andel arbeidsinnvandrere), Bergen (nest største by + landsgjennomsnitt for innvandring), Sarpsborg (lav andel arbeidsinnvandrere) og Haram (distriktskommune med økende andel arbeidsinnvandrere) er de fire casekommunene i studien.

Casekommunene gås gjennom hver for seg. Oslo, preget av stor befolkningsvekst, høy andel innvandring, et variert nærings- og arbeidsliv, til dels høy boligbygging i øst men likevel ikke nok for å opprettholde boligdekningen. Knappheten på boliger er med på å presse prisene oppover. I følge meglere etterspør bl.a. polakker alle typer boliger, men er generelt litt mindre opptatt av standard enn nordmenn. En del brakker bl.a. knyttet til byggevirksomhet. Særlig i Groruddalen. Varierende kvalitet og standard, samtidig et populært sted for mange. Brakkeprosjekt i Oslo påbegynt i 2009. Bla for å heve kvaliteten. I oktober 2011 var 360 boenheter av de 1550 kartlagte enhetene fjernet.

Bergen; jevn befolkningsvekst, stramt boligmarked, lite bruk av brakker. Noe økning i salget av boliger til østeuropeere. Det private utleiemarkedet er det vanligste blant arbeidsinnvandrerne.

Sarpsborg, preget av tradisjonell industri og primærnæringer. Økning innen arbeidsmarkedet relatert til bygg, anlegg, forretningsmessige og servicerelaterte yrker. Jevn befolkningsvekst. Noe eldre befolkning enn gjennomsnittlig. Tradisjonelt lavt inntekts- og utdanningsnivå. Langt billigere å kjøpe boliger, noe en del av de øst-europeiske arbeidsinnvandrerne velger å gjøre.

Haram, viktig industrikommune på sunnmøre. Høy sysselsetting. Stabil folkemengde over lang tid. Neste alle innbyggerne bor i småhus. En del brakker, særlig for innleid arbeidskraft. Satser på kultur.

To fellestrekk på tvers av kommunene: flere går sammen for å dele på leilighet. Arbeidsgiver står ofte for innkvartering.

Kapittel 6; Veier inn i boligmarkedet
Boligkarrierer; tilgjengelige tilbud i nærheten av jobb styrer mulighetene. Egne ressurser viktige. Tendens til at boforholdene blir bedre etter hvert. Det skisseres typiske boligkarrierer gjennom fire faser. Fra bofellesskap, hos venner, brakker, campingvogner til kollektiv med bedre standard, privat leie til å leie egen leilighet til kjøp.

Veier inn; stor variasjon på de boligene som arbeidsgivere tilbyr. Fare for å bli totalt avhengig av arbeidsgiver. Ulovlige boforhold har blitt avdekket. Når man skal skaffe egne leiligheter bruker man gjerne private nettverk og offentlige kanaler. Også organisasjoner som Caritas og utleiemegleren brukes. Press i leiemarkedet gjør det vanskelig å finne boliger. Flere mulige eksklusjonskriterier. Leiekontraktene kan også ha variable vilkår, bla kort oppsigelsestid.

For mange er det å eie en drøm. En del får startlån. Man opplever lite mislighold av lån og økonomiske forpliktelser. Når de kjøper, ser de gjerne etter rimelige oppussingsprosjekter eller man går sammen flere om å kjøpe. Mange flytter gjerne ut av byen og til mindre attraktive områder.
De opplever vanskeligheter med å få lån. Mange har for lav inntekt og lite egenkapital for å få lån i bank. Samtidig har de gjerne for høy inntekt for å få startlån. Når de leier er det vanskelig å spare. Lite forutsigbarhet i kommunenes praksis ift startlån for denne gruppen. Diskriminering og fordommer ser dessverre ut til å leve i beste velgående i kommunene. Språk kan også representere en hindring. Mangel på informasjon om norske forhold.

Kapittel 7; Organisasjoner og instanser som blir oppsøkt for hjelp.
Servicesenteret, innvandrerorganisasjoner, profesjonelle aktører (advokater), den katolske kirke er noe som brukes mye. De kommunale kontorene brukes i mindre grad. Forslag til forbedringer: Mer informasjon på flere språk, tilsyn på boliger, mer aktive fagforeninger, fylkeskommunal forvaltning av startlån for å hindre for mye kommunalt skjønn, politiske oppmerksomhet på tematikken

Kapittel 8; Utfordringer og kunnskapsbehov.
SSB forventer befolkningsvekst. Arbeidsinnvandringen vil øke de nærmeste årene for deretter å avta. Behov for økt boligbygging. Man ser også at mange arbeidsinnvandrere faller utenfor de boligsosiale ordningene. Selv om det er mindre diskriminering av denne gruppen enn andre innvandrergrupper, er det ekskluderende mekanismer også for disse. Kamp mot sosial dumping kan få heldige konsekvenser for boforhold. Å dempe prispresset kan også ha positive effekter.

Norge er avhengig av arbeidsinnvandring. Hvordan endrer dette boligmarkedet? Arbeidsinnvandrere har gjerne egne strategier – bla ved å kjøpe oppussingsprosjekter. Det må også stilles spørsmål ved om ikke boligvirkemidlene må endres – for eksempel fra å ha fokus på egenkapital til å fokusere på betalingsevne.

NIBR/Fafo ser behov for kunnskap på flere områder:
- Bedre representative data om boligsituasjonen
- Koblingen mellom arbeids- og boligkontrakter
- Omfang av midlertidige arbeidsinnvandrere
- Omfang av uakseptable boligsituasjoner
- Boligkarrierer og bostedsmønster
- Bruk av startlån og bostøtte
- Tapere og vinnere på boligmarkedet

Husbankens vurdering
Rapporten gir et solid inntrykk og god innsikt i flere sentrale problemstillinger knyttet til utfordringer i møte mellom det internasjonale arbeidsmarkedet og det nasjonale boligmarkedet. I lys av de økonomiske vanskelighetene i Europa, representerer denne rapporten særdeles aktuelle problemstillinger og utfordringer.

Rapporten gir viktig ny kunnskap til et område det foreligger forholdsvis lite systematisk kunnskap. Det er grunn til å forvente at arbeidsinnvandringen til Norge vil øke i årene som kommer. Norge er også avhengig av arbeidsinnvandring innenfor flere bransjer. Rapporten viser at mange arbeidsinnvandrere kommer inn i det norske boligmarkedet på andre måter enn det som kanskje er vanlig blant nordmenn. Det kan skyldes flere ulike faktorer; på den ene siden er det vanskelig å komme inn på boligmarkedet både pga. av priser, lite tilpassede virkemidler og diskriminering. På den andre siden kan dette også skyldes mangel på kunnskap og kompetanse om hvordan det norske boligmarkedet fungerer. Mange er også usikre på varigheten av eget opphold.

Konsekvensene av at det nasjonale boligmarkedet ikke er tilpasset et mer internasjonalt arbeidsmarked er at det kan utvikle seg egne nisjemarkeder for arbeidsinnvandrere. Dette er markeder det på sikt kan være vanskelig å få innblikk i og kunnskap om. Boligsituasjonen for store innvandrergrupper kan dermed bli liggende utenfor noen form for offentlig innsikt.

På bakgrunn av rapporten er det grunn til å se nærmere på flere mulige tiltak:
(i) Utarbeidelse av informasjonsmateriell om det norske boligmarkedet på flere språk
(ii) Videreutvikle samarbeidet i kommunene mellom kommunale aktører, næringsliv, frivillige og interesseorganisasjoner, tilsynsmyndigheter og statlige aktører
(iii) Se på mulighetene for utvikling av et ikke-kommersielt leiemarked for å møte utfordringene med økt arbeidsinnvandring

I forbindelse med Husbankens FoU-arbeid vil forholdet mellom arbeidsinnvandring og leiemarkedet bli ytterligere belyst gjennom prosjektet "Framtidens leiemarked i et internasjonalt arbeidsmarked".

Møte mellom internasjonalt arbeidsmarked og nasjonalt boligmarked