En modell for vurdering av eierskapspotensialet for lavinntektsgrupper og vanskeligstilte på boligmarkedet

Oppdragstaker: NOVA
Ferdig: 23.05.11

Studien viser at eierskapspotensialet blant lavinntektsgrupper og vanskeligstilte kan være større enn først antatt.

Last ned rapporten her

Bakgrunn
Oppdraget er en bestilling fra boligutvalget. Formålet med oppdraget var å utarbeide en modell for å kunne kartlegge og vurdere eierskapspotensialet hos lavinntektshusholdninger.

Kort om modellen
Modellen, eller regnerutinen, består av fire elementer: rekrutteringspotensialet for boligeie; husholdets økonomiske betingelser; husholdets boligbehov og prisen for en bolig som dekker husholdets boligbehov.

Kartleggingen er statisk – dvs den legger til grunn størrelser som er observert på et bestemt tidspunkt. Det betyr bla at eierbeslutningen avgjøres på grunnlaget av husholdningens inntekt på et gitt tidspunkt. Det betyr også at man legger til grunn husholdningens sammensetning på et gitt tidspunkt. Det tas heller ikke hensyn til evt prisstigning.

Populasjonen som kartlegges er leieboerhushold som mottok bostøtte i desember 2010. Populasjonen på 75 831 husholdninger er fordelt omtrent likt mellom de som leier kommunal bolig og de som leier privat. Den disponible Inntekten som legges til grunn er beregnet med utgangspunkt i bruttoinntekt for 2009, med fradrag for skatt og påplusning av barnebidrag og barnetrygd. Videre har man brukt SIFOs standardbudsjetter i beregningen av husholdningens livsopphold. Det er forutsatt at man ikke har bil og at husholdningen ikke har gjeld.

Hovedfunn
Studien har brukt fem utvalgte case: (1) Rente er 7 % og lånet har 30 års løpetid (base case) (2) Boligkjøperne mottar tilskudd tilsvarende 10 % av boligprisen, (3) Boligkjøperne mottar tilskudd tilsvarende 20 % av boligprisen, (4) Rente er 4,5 %, som er Husbankens tilbud til fastrente over 20 år. Denne renten brukes for hele lånets løpetid (30 år), (5) Rente er 7 %, men løpetid er 50 år.

For case (1) viser beregningene at 37 % av ikke-kommunale leieboere og 53 % av kommunale leieboere har økonomisk kapasitet til å eie bolig. Blant de kommunale leieboerne har 44 % av disse over 4000 kroner i overskudd på budsjettet hver måned. For de ikke-kommunale leieboerne befinner 74 % blant de med lavest overskudd i hver måned (0-4000).

Geografisk peker Trøndelag, inkludert Trondheim og Nord-Norge (minus Tromsø) seg ut som områdene med høyest eierskapspotensial. Rundt 45 % av de som leier, kan bli boligeiere.

Eierskapspotensialet er videre størst for de aleneboende i aldersgruppen 51-66 år med 64 % for ikke-kommunale leieboere og 77 % for kommunale leieboere. For enslige forsørgere er det 52 % av de som bor i ikke-kommunale leieboliger og 37 % av de som leier av kommunen, som har potensial til å bli boligeiere.

For de øvrige casene (2-5) kan det nevnes at effekten av å tildele tilskudd tilsvarende 10 % av boligprisen gir en økning på 5 % for ikke-kommunale leieboere og 4 % økning for kommunale leietakere. Om boligtilskuddet økes til 20 % øker eierpotensialet med 9 og 7 prosent for hhv ikke-kommunale leieboere og kommunale leieboere. Effekten av fastrente på 4,5 % tilsvarer effekten av et boligtilskudd på 20 %. Og effekten av en løpetid på 50 år tilsvarer i stor grad effekten av et tilskudd på 10 %.

Vurderinger
Det er viktig å understreke at de beregningene som her gjøres bygger på mange forutsetninger som nok bidrar til at tallene for eierskapspotensial fremstår som noe høyere enn de egentlig er. Det er svært mange forhold som spiller inn når man skal gå til anskaffelse av egen bolig og en rekke faktorer og forutsetninger som normalt vil være tilstede, er heller ikke nevnt i denne beregningen. På tross av dette, er tallene såpass høye at det er grunn til å tro at det ligger muligheter for å øke andelen boligeiere i flere kommuner. Det er mao god grunn til å holde fokus på eieretablering i Husbankens møte med norske kommuner.