Effekter av boligsosiale virkemidler på individnivå - fokus på eieretablering

Oppdragstaker: NOVA
Ferdig: 2. kvartal 2012

NOVA har videreutviklet sin statiske analyse av eierskapspotensialet blant lavinntektsgrupper til en mer dynamisk analyse. Analysen er fortsatt en ren økonomisk analyse, men den viser at flere har potensiale til å forbli boligeiere over tid.

Last ned notatet her

Sammendrag av notatet

1. Innledning
I dette notatet bygger NOVA videre på analysene og metodikken fra notatet” En modell for vurdering av eierskapspotensialet blant lavinntektsgrupper og vanskeligstilte på boligmarkedet

I hovedsak ønsker NOVA å undersøke om boligeie blant hushold med lave inntekter er bærekraftig over tid. Med andre ord ønsker de å anslå betjeningsrisiko for potensielle boligeiere med lav inntekt: gitt at de har økonomisk evne til å bli boligeiere på et gitt tidspunkt, har de også økonomisk evne til å forbli boligeiere over tid med den inntektsutviklingen over tid som observeres for denne gruppen hushold? Dette illustrerer evnen til å bære et negativt inntektssjokk. I tillegg introduseres ytterligere betjeningsrisiko representert ved et utgiftssjokk. Ettersom hushold med lave inntekter per definisjon lever med lav økonomisk buffer, ønsker NOVA å belyse i hvilken grad de kan fortsette å eie sin bolig selv når større (ikke-budsjetterte) utgifter inntreffer og i hvilken grad de boligsosiale virkemidlene, i første rekke bostøtte og startlånet, nøytraliserer denne typen risiko.

2. Modell
Modellen består av tre deler. I den første delen beregnes eierpotensialet for fire kohorter av leietakere som mottok bostøtte per januar i hvert av årene 2006-2009 Kort fortalt sammenstilles informasjon om inntekt, husholdstype og husholdssammensetning fra bostøtteregisteret med gjennomsnittlige boligpriser i kommunen der husholdet bor, forbrukssatser fra SIFO og beregnet bostøtte etter gjeldende regler for den aktuelle perioden for å beregne om et hushold har økonomisk kapasitet til og tre inn i boligeie.

I modellens andre del følges så disse husholdene som er anslått til å være potensielle boligeiere per januar videre i de påfølgende månedene og årene frem til slutten av 2011. For hver termin (firemånedersperiode som starter jan – mai – sept) oppdateres informasjon om inntekt, forbruk og bostøtte, og det beregnes et overskudd på husholdsbudsjettet når boliglånet også skal betjenes. Når husholdet når et akkumulert underskudd på kr 10 000, anser man at husholdet ramler ut av eiersegmentet. Denne grensen kan virke kunstig lav, men tatt i betraktning at hushold med lave inntekter har liten økonomisk buffer og begrenset mulighet til å bære et underskudd over tid , samt at muligheten for å øke inntekten er begrenset for mange fordi de ikke deltar i arbeidslivet, kan det være fornuftig å ha en lav grense på hvor stort underskudd husholdene kan ha.

I modellens tredje del introduseres så et utgiftssjokk på kr 100 000 som inntreffer etter ett år. Dette representerer et stort, akutt vedlikeholdsbehov. Data hentes fra bostøtteregisteret. NOVA ser på fire ulike korter av hushold som mottok bostøtte i januar og bodde i leid bolig ved starten av perioden i henholdsvis 2006, 2007, 2008 og 2009. Noen typer hushold er utelatt fra analysene, blant annet alle hushold der hovedpersonen (søker) er 67 år eller eldre, (4) alle hushold der hovedpersonen i løpet av analyseperioden fyller 67 år.

3. Resultater
I dette notatet har NOVA trukket inn det dynamiske perspektivet i beregningen av eierpotensialet. Med utgangpunkt i bostøtteregisteret har de beregnet eierpotensialet for fire kohorter av hushold som mottok bostøtte og bodde i leid bolig i første termin i henholdsvis 2006, 2007, 2008 og 2009. Deretter fulgte ble husholdene som kunne bli eiere fullt over tid frem mot siste termin 2011. For hver termin ble det undersøkt om husholdsbudsjettet tilsa at de kunne fortsatt betjene boutgiftene. Andelen som kunne fortsette å eie, gitt at de kunne bli eiere i første periode, var svært høy. Den estimerte sannsynligheten for å forbli eier i hele analyserperioden lå på 97-98 prosent for alle fire kohortene.

NOVA introduserte så et utgiftssjokk på 100.000 kroner som inntraff ett år etter at husholdene hadde blitt boligeiere. Dette kunne enten finansieres ved at lånerammen for startlånet ble økt, eller ved at husholdene tok opp forbruksgjeld. Hvilket finansieringsalternativ som ble valgt, gjorde stor forskjell på sannsynligheten for å forbli eier over analyseperioden. Mens det første alternativet som innebar å inkludere de 100.000 i startlånet over restløpetiden hadde veldig liten effekt på avgangsratene, var det svært mange hushold som ramlet ut av eiersegmentet hvis de måtte finansiere utgiftssjokket med forbruksgjeld og sannsynligheten for å forbli eier i hele perioden ble redusert til rundt 70 prosent for 2008- og 2009-kohortene, 45 prosent for 2007-kohorten og til 35 prosent for 2006 kohorten. Dette illustrerer at tilgang til andre finansieringsalternativer enn forbruksgjeld kan være en viktig faktor når det gjelder muligheten til å eie bolig blant hushold med lave inntekter.

NOVA er i gang med en videreutvikling av modellen og analysene i et nytt oppdrag i år.

Effekter av boligsosiale virkemidler på individnivå - fokus på eieretablering