Stjernehus Borettslag - oppgradering

Oppgradering av eksisterende boligblokk

«Sørlandets kaldeste borettslag» har gjennomført rehabilitering og energieffektivisering av et 11 etasjers høyhus. Prosjektet har stor overføringsverdi til andre borettslag og høyhus, både med hensyn til prosess og resultater.

August 2014
Fotografi: Odd Helge Moen Arkitekt: Spiss Arkitektur & Plan AS (ARK)
August 2014
Fotografi: Odd Helge Moen Arkitekt: Spiss Arkitektur & Plan AS (ARK)
April 2014
Fotografi: Terje Askildsen Arkitekt: Spiss Arkitektur & Plan AS (ARK)
April 2014
Fotografi: Terje Askildsen Arkitekt: Spiss Arkitektur & Plan AS (ARK)
Eksisterende bygning
Fotografi: Lars Ørjan Vegusdal Arkitekt: Spiss Arkitektur & Plan AS (ARK)
Illustrasjon etter rehabilitering
Fotografi: - Arkitekt: Spiss Arkitektur & Plan AS (ARK)
Stjenehus borettslag, Kristiansand.
Fotografi: - Arkitekt: Spiss Arkitektur & Plan AS (ARK)
Det totale klimagassutslippet til Stjernehuset borettslag er redusert med 57 % for ferdigstilt bygg i drift, sammenlignet med referanseberegningen.
Arkitekt: Spiss Arkitektur & Plan AS (ARK)

Prosjektbeskrivelse

Prosjektet er en rehabilitering og energieffektivisering av et 11 etasjers høyhus, bestående av 10 boligetasjer pluss underetasje/kjeller. Bygget er oppført i 1965 og har i alt 60 leiligheter. Av disse er 30 stk. 2-roms på 42 m2 og 30 stk. 4-roms på 80 m2. I tillegg er det fellesarealer.

Borettslaget har en meget prominent plassering i Kristiansands ”skyline”. Det er derfor lagt vekt på en god arkitektonisk utforming, som i tillegg vil gi et godt sosialt miljø. Ambisjonsnivået på energisiden er lavenergiklasse 1.

Oppgraderingen ble vedtatt i ekstraordinær generalforsamling 17. oktober 2013. Søknaden ble sent til Kristiansand kommune rett etter vedtaket og var ferdig behandlet ved årsskifte.
Byggestart var i uke 14, 2014 og planlagt fremdrift er ca. 1 års byggetid.

Bygget hadde generelt stort oppgraderings- og vedlikeholdsbehov. Blant annet var det betydelige kuldebroer i betongkonstruksjonen som førte til et stort oppvarmingsbehov.
Vegger, gulv og tak ble tilleggsisolert. Kuldebroene ble kartlagt ved hjelp av termografi og fjernet eller minimalisert. Fasadeplater ble asbestsanert og fasaden fikk ny bekledning. Vinduer og dører ble utskiftet og nye innglassede balkonger montert foran fasadene uten konstruktiv kontakt med den innvendige betongkonstruksjonen.

Vind er den viktigste klimautfordringen i området. Det har derfor vært spesielt fokus på bruk av tette løsninger og vedlikeholdsvennlige materialer i prosjektet. Innglassede balkonger blir uterom skjermet for vær og vind. Dette anses å være et trivselstiltak som kan øke bruken av balkongene, ettersom mange av leilighetene har meget god utsikt.

Balansert ventilasjon med varmegjenvinning ble montert og oljefyr utfases med overgang til fjernvarme.

Prosess

FoU-prosjekter: Forskningsprosjektene BESLUTT og BEVISST

Sørlandet Boligbyggelag har deltatt i forskningsprosjektet BESLUTT: Beslutningsprosesser i borettslag og sameier. Hvilke beslutningsprosesser kan føre til bærekraftige oppgraderingsprosjekter?

Dette prosjektet var et samarbeid mellom SINTEF Byggforsk, NBBL, BOB i Bergen og Sørlandet Boligbyggelag. Med utgangspunkt i mange gode eksempler ble det laget en veileder: «Få oppslutning om oppgradering! Veileder for styrer i borettslag og sameier» samt prosjektrapport 82 fra SINTEF Byggforsk: «Beslutningsprosesser i borettslag og sameier. Hva fører til bærekraftige oppgraderingsprosjekter?» Her er det mange gode tips som kan brukes i borettslag og sameier. Det ble også utarbeidet informasjonsbrosjyrer for gjennomførte oppgraderinger i flere borettslag. Forskningsprosjektet ble avsluttet sommeren 2012 og arbeidet med etterfølgeren er startet opp; forskningsprosjektet BEVISST: Bevisste strategier for oppslutning om bærekraftig oppgradering i boligselskaper.

BEVISST skal gå over tre år og ta for seg gjennomføringen av konkrete oppgraderingsprosjekter. Hittil er det plukket ut to prosjekter i Kristiansand: Stjernehus Borettslag og Vigvoll Terrasse Borettslag. Dette forskningsprosjektet er et samarbeid mellom SINTEF Byggforsk, Norges Naturvernforbund, NBBL, TOBB i Trondheim, Nord-Trøndelag Elektrisitetsverk og Sørlandet Boligbyggelag. Sørlandet Boligbyggelag er prosjekteier.

Prosjektet tilbyr boligselskapene å være forbilder og bidrar til at det blir gjennomført gode oppgraderingsprosjekter som reduserer energibruken vesentlig. Prosjektet skal også øke kompetansen om oppgradering og bidra til at flere av de påbegynte beslutningsprosessene vil føre frem til konkrete prosjekter. Veiledningsmaterialet skal videreutvikles til et interaktivt verktøy som skal forklare og skape forståelse for konsekvenser av tiltakene. Formålet er å hjelpe beboerne i boligselskapene til å kunne sette seg inn i de forslagene som boligbyggelagene legger fram.

Begge prosjektene er støttet av Norges forskningsråd og Husbanken har gitt kompetansetilskudd.

Miljøambisjoner

Hovedmiljøambisjoner er:
- Energieffektivisering
- Klimagassreduksjon ved overgang fra fyring med olje til fjernvarme
- Forbedret komfort og inneklima
- Mer holdbar fasadekledning / materialbruk

Resultater etter 2 års drift

Prosjektet viser hvordan man kan få en stor reduksjon i bruken av stasjonær energi i en boligblokk i forhold til mengden nye materialer. Rehabilitering er god klimapolitikk.

Det totale klimagassutslippet til Stjernehuset borettslag er redusert med 57 % for ferdigstilt bygg i drift, sammenlignet med referanseberegningen.

I tabell 3.1 er reduksjonene for alternativene vist for henholdsvis materialbruk, stasjonær energibruk til drift av bygget og person- og varetransport i driftsfasen. Materialbruk og transport er ikke endret i i-drifts fasen for dette prosjektet.

Skjermbilde 2018-10-17 kl. 15.42.36Skjermbilde 2018-10-17 kl. 15.42.36

Klimagassrapporten kan lastes ned her: I drift Klimagassrapport - Stjernehus Borettslag - oppgradering - utarbeidet juni 2018

Nøkkeltall

Arealforbruk:

3750 m2 (oppvarmet BRA)

Energiforbruk:

Netto energibehov: 88 kWh/m2 år. Levert energi: 97 kWh/m2 år. (Beregnet iht NS3031 og standard klima). Redusert fra hhv 297 og 337kWh/m2 år

Energikilder:

Fjern-/nærvarmeanlegg, EL

Byggekostnader:

42 MNOK (inkl. mva) byggekostnader totalt. Her er det tatt med energitiltak og ytterlige tiltak. Enova bidrå med 2,25 MNOK, Husbanken bidrå med et fullfinanseringslån over 40 MNOK.

Tiltak

Energi i driftsfasen

ekstra isolering / varmegjenvinning / fjernvarme / brukermedvirkning / balansert ventilasjon

Følgende tiltak gir lavere energiforbruk:
- Tilleggsisolering av vegger, gulv og tak
- Fjerne/minimalisere kuldebroer
- Utskifting av vinduer og dører til enheter med lav u-verdi
- Montere balansert ventilasjon med varmegjenvinning
- Oljefyring fases ut og bygget kobles til fjernvarme.

Stjernhus brl. hadde radiatorer for oppvarming. Det er en klar fordel å ha et system for vannbåren varme, da dette nærmest er en forutsetning for å tilfredsstille kravet til lavenergihus klasse 1.

Både oppvarming av tappevann og radiatorer er styrt sentralt via fjernvarme. For at systemet skal fungere etter hensikten og unngå unødvendig energibruk, får beboerne informasjon og opplæring både når det gjelder bruk av radiatorene, holdning til bruk av tappevann og hvordan de kan redusere forbruket av elektrisitet.

Dagens energiforbruk er 279 KWh/m2/år, hvorav 195 KWh/m2/år til oppvarming. Etter oppgradering skal bygget tilfredsstille lavenergihus klasse 1, energimerke B/grønn (95 KWh/m2/år, hvorav 15 KWh/m2/år til oppvarming).

I følge klimagassrenskap.no reduseres utslippene fra stasjonær energi fra 45,4 kg CO₂-ekv./m²/år til 13,2 kg CO₂-ekv./m²/år. Dette tilsvarer en reduksjon på 70,9 %. De årlige utslippene fra bygget er redusert fra 56,7 CO₂-ekv./m²/år til 25,2 CO₂-ekv./m²/år. Dette tilsvarer en reduksjon på 55%.

Det ble utarbeidet et alternativ der eksisterende bygg ble revet og erstattet med nybygg (referansebygg). Se vedlagt utklipp av klimagassregnskap under.

Material

lokale materialer / renholdsvennlige materialer / slitesterke materialer

Det benyttes flest mulig kortreiste produkter, produkter med lang levetid og lange vedlikeholdsintervaller.

Hovedbærekonstruksjonen av betong bevares og rehabiliteres. Eksisterende fasadeplater inneholder asbest og er miljøsaneret. Ny kledningsmateriale på fasadene er plater av typen Cembrit sementfiberplater. Etterisoleringen foretas med Rockwool REDAir FLEX systemet på gavlveggene og Rockwool isolasjon i øvrige vegger.

Det ble montert Balco innglassede balkonger og i henhold til holdbarhet og vedlikehold ble det satt inn PVC vinduer/dører. I følge arkitekt Svein Erik Bjorvand, "lever de nye balkongene sitt eget liv utenfor blokka" . Fundamenterte søyler med foran fasaden bærer balkongene uavhengig av fasaden etter at eksisterende balkongdekker (kuldebruene) ble kuttet.

Sokkelen ble isolert med puss.

Transport

kollektivtrafikk / tilrettelegging for syklister/fotgjengere

Bygget ligger 200m fra bussholdeplass med 4 avganger til og fra Kristiansand sentrum per time. Det er 1,5 km til sentrum (i luftlinje) og 2,5 i gangavstand.

Borettslaget har 30 sykkelparkeringsplasser hvorav 20 er innvendig. Antall sykkelparkeringsplasser planlegges økt. Det vurderes også å montere ladestasjoner for el-biler.

Klimatilpasning

vindsikring / bokvalitet

Vind er den viktigste klimautfordringen i området. Prosjektet skal ha fokus på bruk av tette løsninger og vedlikeholdsvennlige materialer.

Innglassede balkonger blir uterom skjermet for vær og vind. Dette anses å være et trivselstiltak som kan øke bruken av balkongene, ettersom mange av leilighetene har meget god utsikt.

Universell utforming

orienterbarhet

Det tilstrebes universell utforming i prosjektet i den grad dette kan innpasses i oppgraderingen. I denne forbindelse vil det blant annet bli benyttet fargekontraster i forbindelse med inngangsparti, slik at hensynet til svaksynte blir ivaretatt.

Det er skrevet en egen rapport vedrørende universell utforming i borettslaget. Denne omhandler fremkommelighet, synshemninger, hørselshemninger og miljøhemninger. Rapporten vil bli benyttet som et verktøy i oppgraderingsprosessen.

Økonomi

Enova: 50 000 NOK i tilskudd ved prosjektets start. Midlene ble brukt til energianalyse og energirapport.

Husbanken: 100 000 NOK i tilskudd til tilstandsvurdering (trinn 2). Midlene gikk til energiundersøkelse, trykktesting og termografi.

Enova: 2 250 000 NOK til prosjektet.
Borettslaget har fått full finansieringslån fra Husbanken (kr 40 mill.).

I forprosjektfasen ble det avklart at det er praktisk mulig å nå målet til lavenergihus klasse 1 og at CO2 utslippet kan reduseres i 69 prosent. Det var forutsetning til å oppnå tilskudd fra Enova og fullfinansiering fra Husbanken.

Pilotprosjektet bidro til noe reduserte priser fra totalentreprenør og leverandører anstrengte seg for å gi et best mulig pris.

Ettersom prosjektet er med i satsingen Framtidens byer, fikk Stjernehuset mer oppmerksomhet fra kommunen. I dette tilfellet bidrar kommunen med å oppgradere fellesarealene for å gjøre tilgjengeligheten bedre. f. eks. i form av belysning av stien som fører til huset.

Erfaringer og resultater

Oppgraderingen av Stjernehus Borettslag medførte en rekke utfordringer. Ved siden av begrensede økonomiske rammer, var det en vesentlig utfordring å skape eierskap og entusiasme blant eierne for å stimulere borettslaget til å velge en klimavennlig rehabilitering. Prosjektleder Odd Helge Moen har sammenfattet suksesskriterier og fremhever hvor viktig det var å være åpen om planer, setter av god tid, samle styret og gi informasjon i små porsjoner. Det er viktig å ta innspill på alvor, gi e tydelig oversikt over økonomiske konsekvenser og å vente med avstemning til alle eierne er godt informert.

Arkitekten utviklet tre alternative, løsningsforslag og av disse kunne borettslaget enes om den nest-mest ambisiøse løsningen.

Alle aktører ble tidlig involvert i prosessen og hadde en kontinuerlig dialog gjennom prosjektet. Gjennom fasadestudier, oppmåling og klare energimål, fikk man etablert en effektiv og god prosess. Uforutsette situasjoner som oppstod etter rivning av eksisterende bygningsmasse ble håndtert fortløpende. Gjennom befaringer med energirådgiveren og entreprenøren, ble løsninger utviklet på stedet, delvis tegnet på veggen på byggeplassen. Prosessdialogen med håndtegninger bidro til en målrettet og ukomplisert arbeidsmåte.

Etter gjennomføring av prosjektet kan man se at det var klokt å sette seg et mål om energiklasse 1. Det viste seg å være gjennomførbart og mulig å få med borettslaget på. Det å involvere arkitekt helt fra prosjektstart og ta inn øvrige aktører så tidlig som mulig, gir en bedre dynamikk og prosess. Ved å ha en hensiktsmessig og fornuftig materialbruk blir det lettere å overholde høye klimamål (se vedlagt klimagassregnskap under "Mer informasjon").

Prosjektet er forbilledlig med tanke på det gode samarbeidet mellom brukerne/eier og prosjekterende. Resultatet viser tydelig at god kommunikasjon, idealisme og kunnskap er nøklene for å oppnå ambisiøse miljømål.

Prosjektopplysninger

Byggeår:

2015

Prosjekterende:

Spiss Arkitektur & Plan AS (ARK)

Hovedentreprenør:

Kruse Smith Entreprenør AS

Rådgivende firmaer:

Sweco

Prosjektledelse:

Sørlandet Boligbyggelag

Byggherre:

AL Stjernehus borettslag

Lokalisering:

Kobberveien 20, Grim, 4664 Kristiansand

Prosjektperiode:

2013-2015

Kilder

Prosjektbeskrivelse: Odd Helge Moen, desember 2013

Mer informasjon

Vedlegg

Tekst:

Barbara Hasenmüller / NAL

Sist oppdatert:

17.10.2018

Stjernehus Borettslag - oppgradering

August 2014

August 2014

April 2014

April 2014

Eksisterende bygning

Illustrasjon etter rehabilitering

Stjenehus borettslag, Kristiansand.