Lån til å oppgradere eksisterende bolig
§ 2-5 Lån til oppgradering av eksisterende bolig
Husbanken kan gi lån til oppgraderingsprosjekter som bidrar vesentlig til en mer energieffektiv og tilgjengelig boligmasse.
Husbanken skal som hovedregel kreve at oppgraderingsarbeidene har tiltak både innen energieffektivisering og tilgjengelighet. Husbanken kan gi lån til oppgradering av yttertak og lån til oppgradering av yttervegg inkludert vindu og dører. I tillegg til oppgradering av yttertak eller yttervegg må prosjektet inkludere oppgradering av felles trapperom eller to av følgende tiltak:
- trinnfri atkomstvei
- oppgradering av inngangsdør eller inngangsparti
- overbygd inngangsparti med plass til vogn
- endret inngangsplan
- terskelfrie døråpninger
- tilgjengelig bad
Husbanken kan også gi lån til omfattende og gode tiltak på ett av disse områdene. Dette gjelder:
- etterinstallering eller oppgradering av heis
- tilgjengelig og synlig inngangsparti
- tiltak som gjør at alle nødvendige boligfunksjoner er på inngangsplanet
- utbedring av baderom
- Enovas krav for oppgradering av bolig
Før Husbanken kan gi lån til oppgradering, skal det gjøres en helhetlig vurdering av oppgraderingsbehov. Tiltak skal ikke hindre gjennomføring av andre viktige oppgraderingstiltak i fremtiden.
Husbanken krever som hovedregel at oppgraderingsarbeidene må ha tiltak som bedrer både energieffektivitet og tilgjengelighet.
Husbanken gir ikke lån til generelle vedlikeholds- eller oppussingsarbeider, men det kan inngå som deler av en oppgradering. Vilkåret er at tiltak som bedrer energieffektivitet og tilgjengelighet, utgjør hovedvekten i budsjettet.
Husbanken gir ikke lån til store og dyre prosjekter. Arealreglene som gjelder for nybygg er veiledende i oppgraderingssaker (se § 7-1).
Ved hovedombygging gjelder Husbankens regler for oppføring (nybygging). Det er kommunen som avgjør om oppgraderingen er en hovedombygging (jamfør plan- og bygningslovens § 31-2 «Tiltak på eksisterende byggverk» i rundskriv H-1/10 av 22.juni 2010 fra KRD).
Ved spesielle utfordringer knyttet til bygningsvern eller andre krevende bygningstekniske eller terrengmessige forhold kan Husbanken fravike kravene etter å ha vurdert dokumentasjonen i saken.
Ved oppgradering av boliger med antikvarisk og kulturhistorisk verdi (bygningsvern) må tiltakene være i samsvar med anbefalinger fra ansvarlige myndigheter på området.
En oppgradering forbedrer boligens kvaliteter. Universell utforming gjør hverdagen lettere for alle som bruker boligen, og det blir mulig å bo lenger i egen bolig. Etterisolering og vindtetting fører til bedre innekomfort, jevnere innetemperatur og lavere energikostnader. Man får også et bedre energimerke som kan øke boligens markedsverdi. Energieffektivisering er derfor et godt tiltak, både for deg som boligeier og for miljøet.
Det lønner seg med en skikkelig gjennomgang av byggets nåværende tilstand for å kartlegge aktuelle tiltak. Husbanken anbefaler at fagfolk som har erfaring med oppgradering av boliger vurderer hele byggets tilstand og muligheter.
Det er ikke nødvendig å oppgradere alt samtidig, men alt må ses i sammenheng og bør foregå etter en langsiktig plan. Da oppnår man bl.a. et bedre resultat, og tiltakene blir ikke til hinder for senere oppgradering.
I prosjekter som av ulike årsaker ikke kan utføres i ett samlet byggetrinn, skal tiltak på ett trinn ikke blokkere for videre oppgradering. Trinnvis oppgradering krever mer gjennomtenkte løsninger og spesielle tiltak for å skape god sammenheng i isolasjon og vindtetting i overganger mellom arbeid på ulike trinn. Slike spesielle tiltak kan f.eks. være å rulle opp vindsperre ved takfot for å skape god overlapp mot ny vindsperre ved senere arbeid på tilstøtende del. Disse skal beskrives som en del av dokumentasjonen.
Vurder begge kvalitetsområdene uansett hvilke tiltak du planlegger, f.eks.:
For å velge gode løsninger, se SINTEF Byggforsk sine anbefalinger og deres detaljblader som omhandler energibehov og tilgjengelighet m.m.
Skal du tilleggsisolere eller bytte vinduer er det viktig med sammenhengende vindtetting. Alle overganger mellom bygningsdeler og komponenter vindtettes grundig med klemlist og/eller tape. Utførelse og detaljer skal være på nivå med det som er beskrevet i Byggforsks byggdetaljblad 520.401.
Å tilleggsisolere utvendig gir vanligvis det beste resultatet, fordi huset får en sammenhengende isolerende «kappe» rundt seg. Det gir bedre vindtetting og færre kuldebroer. Man kan dessuten unngå større arbeider innvendig, slik at det er enklere å bli boende under oppgraderingen.
Skal du tilleggsisolere utvendig, vurder samtidig eksisterende dampsperre eller total dampbremseeffekt av innvendige plater, papp og maling m.m. Det er smart for å unngå fukt fra kondens i konstruksjonen.
Dersom ny utvendig vindtetting blir kontinuerlig og grundig utført, reduseres behovet for tiltak på dampsperre/dampbrems.
Vær ekstra oppmerksom på endringer i fukt- og termisk balanse, spesielt ved innvendig isolering av gamle hus. Se Riksantikvarens og SINTEF Byggforsks anbefalinger. Se mer på www.riksantikvaren.no, bks.byggforsk.no og www.byggogbevar.no.
Når bygget blir vesentlig mer vindtett, fører det ofte til for lavt luftskifte. Derfor anbefaler Husbanken å installere balansert ventilasjon. Det gjenvinner varmen, forvarmet luften som kommer inn og sørger for at den brukte luften blir skiftet ut. Skal du tilleggsisolere og vindtette må du i det minste sørge for nok ventiler i vegg eller vinduskarm.
Varmetap og kald trekk kalles ofte for en kuldebro. Typiske steder er overgang mellom vegg og gulv eller tak, ved etasjeskiller eller balkonger. Dette kan du unngås ved å isolere veggen helhetlig fra utsiden, eller begrense det ved å tette sprekker bak listene. Kuldebroer er områder som er spesielt utsatt for innvendig mugg og råte.
Det er fullt mulig å forbedre energieffektiviteten til gamle vinduer ved å føye til ett eller to lag glass på innsiden. Les mer om dette i «Informasjonsark om vinduer fra byantikvaren i Oslo» (Byantikvaren.no/vinduer/), rapport fra Riksantikvaren/Sintef: Vinduer i verneverdige hus (https://brage.bibsys.no) eller «Utbedring av eldre trevinduer» (Byggforsk.no)
Prosjekt kan kvalifisere for lån etter andre og tredje ledd. Dette gjelder alle typer boligbygg. For flerboligbygg med felles trappeoppgang kan Husbanken innfri kravene, ved at felles trapperom blir oppgradert.
Som hovedregel skal oppgraderingen minimum omfatte energieffektivisering av yttertak, eller yttervegger inklusive vinduer/dører med tilhørende vindtetting. Husbanken kan fravike kravet til samtidig oppgradering av vegg og vindu etter en konkret vurdering i hver enkelt sak. Det må da dokumenteres lav total miljøbelastning eller betydelig høy gjenværende teknisk levetid.
Krav til U-verdi i oppgraderte bygningsdeler:
Krav til vegger i mur eller betong, helt eller delvis mot terreng, gjelder bare dersom det samtidig gjøres tiltak på veggen. Minst halvparten av isolasjonen må være på utsiden av veggen.
Husbanken kan fravike krav til U-verdi for de enkelte bygningsdeler, så lenge det samlede varmetapstallet ikke øker jamfør Husbankens tiltaksmodell for energioppgradering. Dette gjelder varmetapstall uten medregnet ventilasjon og luftlekkasje (infiltrasjon).
Prosjekter som oppfyller støtte fra Enova for oppgradering av bolig nivå 3 eller bedre (for privateide boliger) og Lavenergihus klasse 2 eller bedre for borettslag, vil automatisk oppfylle Husbankens energikriterier for lån til oppgradering.
Se mer på www.enova.no.
Ved hovedombygging gjelder de samme krav til universell utforming og miljø/energi som for nybygg.
Ved evt. avvik og omfordeling av U-verdikravene, skal all dokumentasjon og alle beregninger av U-verdier, varmetapstall etc. være i samsvar med NS 3031. Det er ikke anledning til å omfordele varmetap på fremtidige tiltak.
Husbanken krever også dokumentasjon på at de planlagte tiltakene ikke er til hinder for videre oppgradering, som
Dokumentér at planlagte tiltak er tilnærmet NS 11001-2 (Norsk standard for universell utforming av byggverk) for den aktuelle bygningsdelen som oppgraderingen omfatter. Avvik fra NS 11001-2 skal begrunnes.
Dokumentasjon skal vise nåværende utforming og utforming etter at oppgraderingen er gjennomført. Dette kan være bilder, skisser eller tegninger.
Standarden NS 11001-2 kan skaffes på standard.no.
For mer informasjon se NS 11001-2, punkt 7 «Inngangsparti»
Kontrakten med den utførende skal beskrive hvordan kriteriene fra Enova skal oppfylles.
Ved utbetaling skal det dokumenteres at prosjektet har søkt Enova om tilskudd til oppgradering.
Tilbake til § 2-4 Lån til å bygge livsløpsboliger