Prosjektet "Leige til eige" - eit godt foredøme for andre

Leige til eige er eit 2-årig samarbeidsprosjekt mellom Husbanken og Bergen kommune. Husbanken har gitt kr 1,3 mill. i kompetansemidlar til prosjektet, som vart avslutta sommaren 2013. Metodikken i prosjektet er no blitt fast rutine i kommunen.

Det viser seg at totalt 141 personar, av tilsaman 300 personar i kommunal utleigebustad, som søkte om lån til å finansiere kjøp av eigen bustad i Bergen, klarte å gjennomføre kjøpet.

Suksesskriteria
Ein hovudgrunn til suksessen var måten prosjektet var organisert på. Målgruppa var personar som budde i kommunale utleigebustader. I mange andre kommunar må interessentane relatere seg til ulike kontor og fagpersonar både i og utanfor kommunen. Bergen kommune har samle alt på ein stad, ja til og med hos ein fagperson, slik at bebuarar, som var interessert å kjøpe bustad, berre trengte å ha kontakt med éin offentleg fagperson gjennom kjøpsprosessen. Nærleik mellom bustadtildeling, bustønad og finansiering er altså sikra gjennom ein sentralisert bustadetat for heile kommunen.

Målet med prosjektet var å utvikle ein metodikk for å sikre at leigetakarane i kommunale bustader, med tilstrekkeleg økonomi til å eige sin eigen bustad, vart stimulert til å søke om startlån. Dette var ein vinn-vinn-situasjon ved at dei vart sjølveigarar, og kommunale utleigebustader vart frigjort for nye trengane leigetakarar. 


- For å hjelpe potensielle husstandar over frå kommunale utleigebustader til kjøp av eigen bustad er det viktig med god kunnskap både om husstandane og om dei økonomiske verkemidla. Dessutan må husstandane ha ein kommunal instans og helst ein person å forholde seg til, seier prosjektmedarbeidar Arild Tore Bjørgen (t.v.) og seksjonssjef Trond Stigen i Bergen kommune sin byrådsavdeling for sosial bustad og områdesatsing.

Stramt på leigemarknaden
Den private leigemarknaden i Bergen er avgrensa som elles i landet. Det er derfor viktig at kommunen kan tilby utleigebustader for grupper, som ikkje får innpass på den private marknaden. Bergen kommune disponerer 5400 utleigebustader. Av desse eig kommunen 5200 sjølv, medan 200 er bustader etter «Bergensmodellen», der kommunen disponerer bustader som er eigd av bustadbyggelag og private. Av dei 5400 utleigebustadene er om lag 2100 omsorgsbustader og 3300 bustader for vanskelegstilte. Årleg søkjer rundt 1500 husstandar om å få tildelt kommunal utleigebustad for vanskelegstilte. Etter ei streng behovsvurdering får dei utvalde tilbod om ein 3-årig kommunal utleigebustad. Seks månader før kontrakten går ut, får husstanden eit varsel og høve til å søkje om kontraktsforlenging. Då får somme bu vidare, medan andre må flytte ut, til dømes fordi dei har fått betre økonomi. For kommunen er det viktig at det er dei husstandane som treng det mest, som får bu i dei kommunale utleigebustadene.

Søknadshjelp
Kommunen sin prosjektmedarbeidar har gitt dei aktuelle husstandane naudsynt bistand og råd om bustadetaten sine finansieringsordningar, bustadmarknaden, bustadtypar, vising, bodgjeving, kjøpekontrakt og så vidare. Ein føresetnad for å få tildelt startlån er at kommunen vurderer søkjaren si økonomiske evne til å handtere lånet ved sida av andre utgifter og at dette kan dokumenterast. Bustadetaten kan så gi førehandsgodkjenning med omsyn til å få startlån. Når finansieringa er i orden, er det viktig å skaffe seg oversyn over bustadmarknaden og tenke grundig gjennom eigne bustadbehov, planløysingskrav, kostnader og så vidare.

Finansiert ved startlån
Bustadkjøpa er i hovudsak finansiert gjennom Husbankens startlån. Dette lånet skal mellom anna hjelpe folk med liten eller ingen eigenkapital og som har vanskar med å kome inn på bustadmarknaden. Finanstilsynet sine innstrammingar med omsyn til eigen-kapitalkravet har medført at fleire husstandar i Bustadetaten sine målgrupper har fått avslag på grunn-finansiering i ordinær bank. I samfinansieringssaker dekkjer startlånet eigenkapitalkravet til bankane. Sjølv om Bustadetaten har godkjent 25 % toppfinansiering, har ein stor del av desse likevel fått avslag i sin private bank, noko som har ført til at kommunen har fullfinansiert med startlån i mange saker. Kommunen har brukt over 200 millionar i startlån til 141 kjøp - snittlånet er på ca 1.45 millionar per bustad.
Sifo rapport 4-2012 om kommunenes bruk av startlån dokumenterer at Bergen kommune tar ein større økonomisk risiko og treffer ein gruppe vanskeligstilte med mindre økonomisk betalingsevne enn det Husbanken og Sifo-satsene anbefaler. Rapporten viser at for eit par utgjer krav til livsopphald ( Sifo) ein differanse på kroner 4500 i månaden, hhv. 10 400( Bergen kommune) og 15 030 kroner( Sifo).

Arbeidsmetoden
Første steg i prosessen var å skaffe naudsynt økonomisk oversikt over dei kommunale leigetakarane, som hadde søkt kommunal bustønad. Dette oppnådde kommunen gjennom eit datasystem med både vedtaks-, inntekts- og husstandsopplysningar, fortel seksjonssjef Trond Stigen.

Informasjons- og sakshandsamingssystemet BOINFO er eit fleksibelt og effektivt verktøy, som gir relevant informasjon om bebuarar og bustadsosiale ytingar som bustønad, kommunal bustad, tidlegare lån mv. Her kan inntekt og anna relevant informasjon kombinerast for å finne data om kva husstandar, som kan vere i målgruppa for «frå leige til eige-prosjektet». I tillegg til det velfungerande datasystemet har kommunen også sakshandsamarar med stor kunnskap om dei ulike ytingane sine målgrupper, formål og praksis. Dermed kan dei lett fange opp og gi råd til husstandar, som kan ha nytte av dei andre verkemidla. Det har vore avgjerande at dei kommunale prosjektdeltakarane har lang og brei erfaring frå ulike delar av bustadetaten sine verkemiddelfelt. Dersom kommunen sin informasjon indikerte at husstanden kunne vere aktuell for tildeling av bustadfinansiering, vart det så sendt ut informasjonsbrev til desse.

Gode resultat
I den treårige prosjektperioden har 141 husstandar, som har flytta ut av kommunal bustad, kjøpt seg eigen bustad. Tett oppfølging og tilgjengelegheit frå søknad om startlån til overtaking av bustad har vore avgjerande for det gode resultatet, understrekar Trond Stigen. Av dei 300 søknadene om bustadfinansiering har i tillegg til dei 141 som har kjøpt eigen bustad, 71 fått tilbod om lån/førehandsgodkjenning, 27 søknader er avvist og 22 har fått avslag. Det å sikre at husstandar, som kan klare seg på den ordinære eigarmarkanden, faktisk kjøper eigen bustad, er eit viktig ledd i kjeda av verkemiddel, som til saman kan utgjere ein heilskapleg og effektiv bustadsosial politikk. Ein kommunal utleigebustad kan medverke til å stabilisere livssituasjonen for vanskelegstilte. Her er det vesentleg å sjå til at desse bustadene blir tildelt dei som treng dei mest. Derfor er det viktig å ha gode rutinar for å vurdere og stimulere til å fristille flest mogleg bustader for ny tildeling.

Kven har kjøpt?
Dei fleste husstandane som har kjøpt eigen bustad har ein ikkje-norsk bakgrunn. Vidare er det flest husstandar med barn som har realisert bustadkjøpet. Medan startlånsordninga har fungert godt, har den statlege bustønadsordninga gjennom Husbanken fungert dårleg, kun 13% får bustønad. Husstandar som kvalifiserer for bustønad vil i dei fleste tilfelle ha så låg inntekt at eit bustadkjøp ikkje kan realiserast. Dette økonomiske verkemidlet må betrast monaleg, dersom det skal ha nokon effekt på busetjing av vanskelegstilte, meiner kommunen.

Frå prosjekt til drift
Prosjektfasen er no over, og den metodikken som er utvikla og det samarbeidet som er etablert skal forsterkast og implementerast i den ordinære drifta ved Bustadetaten. Ei av utfordringane er å få større volum på overgangen frå å leige til å eige. Bergen kommune gjennomfører derfor eit program for å skaffe 400 fleire kommunale utleigebustader. Her satsar ein på eigne tomter, kjøp av bygg og einskildleilegheiter samt kommunal forkjøpsrett. I tillegg vert ein del av bustadene skaffa i samarbeid med private aktørar etter «Bergensmodellen». Den går ut på at private utbyggjarar skaffar bustadene og står for utleigeverksemda. Husbanken finansierer bustadene med lån og tilskot, og kommunen får tildelingsrett til den delen av bustadene som tilsvarar tilskotsutmålinga. Kommunen har til no inngått fire avtalar etter denne modellen med mellom anna Waldegruppen, Stor Bergen boligbyggelag og Bustad for alle.

Prosjektrapport: Fra leie til eie, 2011 - 2013