En norsk boligprisboble?

Norske realboligpriser har aldri vært høyere, og diskusjonen om vi er inne i en boligprisboble i Norge går høyt. En rekke fremtredende eksperter presenterte våren 2012 sine synspunkter under Husbankens seminar om boligprisutviklingen.

En prisboble forstås gjerne som en vedvarende, fundamental uforklarlig høy prisvekst. Om det er et viktig fenomen kan være nyttig å diskutere. “Smartingene” som kan forutsi når det er “bobler” i markedene, kan naturligvis utnytte dette og innkassere store private fortjenester. Men det er også et viktig fenomen for myndigheter som har styringsambisjoner.  Husbanken som bidrar med 15 til 20 milliarder kroner årlig, er en betydelig kredittgiver i den norske økonomien. Med pålagte boligpolitiske oppgaver er det naturlig å bidra i fagdebatten om hvorvidt vi i Norge er inne i en boligprisboble.

Andreassen viser prisutvikling i boligmarkedet 
Sjefsøkonom Harald Magnus Andreassen. First Securities/Swedbank viser her hvem "the  winner" av veksten i boligprisene er (foto:Mette Presterud)

- Husbankens bidrar med lån, tilskudd og bostøtte. Primæroppgavene er å skaffe vanskeligstilte husstander en akseptabel bolig, og helst i eiermarkedet. Det påhviler imidlertid Husbanken et medansvar for ikke å sette grupper med svak økonomi i en vanskelig situasjon ved å gi lån som de har små muligheter til å kunne betjene over tid. Finansavtaleloven regulerer også dette. Situasjonen på begynnelsen av 1990-tallet med høye realrenter, sterk boligprisnedgang og gjeldsproblematikk fikk store negative samfunnsmessige omkostninger, sa prosjektleder Espen Paus da han gjorde rede for hvorfor Husbanken har funnet det viktig å arrangere seminar om boligprisutviklingen.

Seminar hentet inspirasjon til tittel fra Ole Røgebergs artikkel i Samfunnsøkonomen nr. 2 /2012: “Er dette den store norske boligboblen?”

Forventninger om prisvekst

 
Hovedinnleder på seminaret var Ole Røgeberg som ut fra analyser både av tilbuds- og etterspørselssiden vektla argumenter for at det er en “boble”.

Røgeberg hevder at bruktboligprisene nå ligger over langsiktige kostnader ved å skaffe ny tomt og bygge nytt. Dette indikerer at prisene på sikt skal ned i forhold til dagens nivå. Argumentene er om etterspørsel er særlig knyttet til husstandenes forventninger om prisvekst. Kanskje man bør være åpne for at vi nå står overfor en klassisk forventningsbasert etterspørselsøkning av den typen som leder til ’bobler’.  Med dette menes ettersørselsøkning som gir prisoppgang utover hva de fundamentale faktorer (reallønnsvekst, lavere arbeidsledighet, realrenter og befolkningsøkning etc.) og den langsiktige tilbudskurven skulle tilsi.

Fradragsberettigede leiekostnader ?

 
Sjefsøkonom Harald Magnus Andreassen. First Securities/Swedbank sa seg enig i deler av Røgebergs analyse, men var atskillig mindre overbevist om at det betød at vi nå er inne i en “boble”.

Den fundamentale boligetterspørselen er rettet mot boligtjenester som kan skaffes  ved både å leie og eie.  Dersom det kun var boligtjenestene som var viktige, skulle etterspørselen grunnet fundamentale faktorer drive eie-prisen og leie-prisen i noenlunde samme takt. Boligetterspørselen påvirkes av tilgangen på kreditt i markedet.  Gearingeffekten* av gjeld kombinert med en forventet prisoppgang gir sterkt incentiv til å låne mer.  Dette kan observeres gjennom den siste tidens relativt sterkere økning i eierprisene framfor i leieprisene.   
Andreassen poengterte også dilemmaene i bolig- og bygningspolitikken. Kravene i nye 10 vil naturlig gjøre det dyrere for utbyggere å fremskaffe boliger. I tillegg herjer også et urettferdig boligbeskatningssystem. Andreassen tok til ordet for at Husbanken burde gå i bresjen for å gjøre leiekostnader fradragsberettigede på lik linje med rentekostnader ved lån.

Det bygges for lite

 
Sjefsøkonom Kjell Senneset fra Prognosesenteret var uenig med Røgeberg og mente at vi ikke står overfor en sprekk i boblen de nærmeste årene.  Senneseth fra prognosesenteretDet eneste som kan få boligprisveksten til å avta på kort sikt er at folk ikke har råd til å betale mer for boligene, mente Senneset. Inntekstveksten i år blir trolig på fire prosent og rentene stiger neppe særlig med det første.  Det bygges for lite. Så lenge det bygges for lite, og det ikke er dårlige tider, vil boligprisene fortsette å stige.  På lang sikt vil utbyggere nok merke effekten av endrede politiske og fundamentale forhold; som fri flyt av arbeidskraft i EØS området og økt mobilitet over landegrensene. Men det er lenge til, mente Senneset.

 

 
For en mer systematisk og grundig innføring i angrepsvinkler, analyser og synspunkter vises det til innledernes presentasjoner som du finner på Husbankens nettside for gjennomførte arrangementer her. 

 

 

Kommentarer

Navn:
E-post:
Kommentar:
Kommentaren din må godkjennes før den blir synlig på websiden.