Juridisk organisering av kommunale utleieboliger

Kommunale utleieboliger kan organiseres på flere måter. De ulike organisasjonsmodellene har ulikt regelverk knyttet til hvordan kommunen velger å fremskaffe kommunale utleieboliger og hvordan de ønsker å forvalte boligmassen.

Ulike modeller for juridisk organisering av kommunale utleieboliger:

1. Organisering av kommunale utleieboliger innenfor kommunen

2. Samarbeid med private om kommunal boligforvaltning

    3. Organisering av kommunal boligforvaltning utenfor kommunen

       

      1. Organisering av kommunale utleieboliger innenfor kommunen

      Kommuneloven har to modeller:

      • Kommunal etat (kommuneloven § 10)
        En kommunal etat er en juridisk enhet som er plassert i kommunens linjeorganisasjon og ledes av en etatssjef. Når kommunen eier kan eksempelvis teknisk etat i kommunen stå som eier og ansvarlig for drift og vedlikehold, mens ”bolig- eller sosialetat” kan være ansvarlig for søknadsbehandling og tildeling. Teknisk etat kan i en slik modell kjøpe vedlikeholdstjenester i den utstrekning det skulle være ønskelig.

        Kommunen er økonomisk ansvarlig og virksomheten inngår i kommunens budsjett. Forvaltningsloven gjelder ved tildeling og klageadgang, og kommunen har full kontroll og styring med etaten/avdelingen.

      • Kommunalt foretak (kommunelovens kap 11)
        Kommunalt foretak (KF) er en organisasjonsform for kommunal virksomhet av operativ og forretningsmessig karakter hvor det er mindre behov for direkte politisk eller administrativ detaljstyring. Myndigheten til å opprette KF ligger til kommunestyret.

        Det kan gis stor frihet eller streng styring innenfor klart definerte vedtekter. Det oppnevnes styre og daglig leder, men kommunestyret/byrådet har instruksjonsrett. Kommunelovens regler om økonomiforvaltning gjelder, og virksomhetens budsjett behandles i kommunestyret.

        KF-et kan kjøpe tjenester som forvaltning, tilsyn, omsorg, forretningsførsel med videre. Flere store byer har opprettet KF til å forestå forvaltningen av sine boliger. 

      2. Samarbeid med private aktører

      • Kommunale utleieboliger i borettslag
        En samarbeidsmodell mellom kommune og boligbyggelag om fremskaffelse av boliger for unge, kan organiseres som et borettslag. Kommunen kan for eksempel eie 30% for utleie til unge, mens boligbyggelaget eier 70 %. Dette kan være ordinære borettslagsboliger som boligbyggelaget selger til sine unge medlemmer.

        Kommunen kan videre prioritere unge boligkjøpere startlån som en del av samarbeidsprosjektet. Det kan også innarbeides muligheter for overganger fra leie til eie.

      • " Bergensmodellen"
        Bergensmodellen er et samarbeid mellom kommune og boligbyggelag. Boligbyggelaget står som eier og forvalter av boligene som er øremerket unge. Kommunen disponerer i disse prosjektene et antall utleieboliger som tilsvarer Husbankens utmålingsprosent av boligtilskudd. 

        Utleieboligene kan oppføres og driftes av et boligbyggelaget, mens kommunen har full styringsmulighet ved tildeling og prioritering av beboerne. Hvor mange boliger hver av partene disponerer, er avhengig av partenes finansieringsandel så som tilskudd, verdi på tomt m.m.

        En oppnår god integrering i disse prosjektene, og flere boligbyggelag har opprettet utleieboliger for ungdom etter den såkalte ”Bergensmodellen”.

      • Obligasjonsleiebolig  (Husleielovens § 11-1)
        Dette er en leie-modell der kommunen eier leiligheten. Men loven gir kommunen adgang til å inngå avtale om leierett til utleiebolig, mot at leier yter lån til finansiering av boligen. Det er kun stat, kommune og fylkeskommune som kan opprette nye obligasjonsleiligheter. 

        Dagens regel i husleieloven gjelder kun for spesialtilpassede utleieboliger som skal brukes av personer med spesielle boligbehov av varig karakter. I forarbeidene til loven nevnes eldre, og personer med fysisk eller psykisk funksjonshemming.  Denne modellen kan benyttes for å fremskaffe boliger med heldøgnsomsorg og tilsyn. At brukerne betaler delinnskudd kan muliggjøre en kommunal satsing på boliger av denne typen.
         

      3. Organisering av kommunal boligforvaltning utenfor kommunen

      • Kommunalt aksjeselskap ( Aksjeloven 1997: nr 44)
        Kommunen kan opprette et helt eller delvis kommunalt eid aksjeselskap til å forestå forvaltningen av de kommunale boligene. AS-et er en selvstendig juridisk enhet og ikke en del av kommunen. Også private kan delta, mens kommunens ansvar og risiko er begrenset til aksjekapitalen. AS-et oppretter styre, daglig leder, vedtekter med videre i tråd med aksjelovens bestemmelser.

        Kommunens eierstyringsmulighet går gjennom generalforsamlingen og vedtekter. Aksjeloven bygger på en rollefordeling mellom eier og driftsledelse hvor eier kun kan utøve sin myndighet på generalforsamlingen. Forvaltningen av selskapet hører innunder styret og daglig leder. Behov for politisk styring og kontroll kan lett komme i konflikt med denne rolledelingen.

      • Stiftelser (Stiftelsesloven 2001 nr 59)
        En rekke kommuner har i løpet av de senere årene opprettet stiftelser til forvaltning av kommunale boliger til forskjellige prioriterte grupper; eldre, ungdom med videre. Opprettelsen har ofte vært foretatt som ledd i en statlig og kommunal satsing for prioriterte grupper vanskeligstilte. Flesteparten av disse stiftelsene fungerer som kommunale tjenesteprodusenter.

        Imidlertid er det viktig å ha klart for seg at stiftelser er selvstendige rettssubjekter som verken har eiere eller medlemmer- og som er selveiende med eget styre og egen styringsrett. Kommunen kan ikke utøve eierstyring.

        Stiftelser er som organisasjonsform ikke tilpasset boligforvaltning, den passer dårlig til en operativ virksomhet, videre er den et lite effektiv redskap for utøvelse av politikk og politiske vedtak. En kommune som ønsker å være aktiv innenfor boligpolitikken og opprette et effekt boligpolitisk gjennomføringsorgan, bør derfor ikke benytte stiftelsesformen.

      • Interkommunale selskaper (IKS-loven av 1999 nr 6)
        Interkommunalt samarbeid kan organiseres etter kommunelovens § 27 ved opprettelse av et eget styre til løsning av felles oppgaver. Dette er ikke et eget rettssubjekt. Kommunestyrene i de samarbeidene kommunene utpeker sine styremedlemmer som har myndighet til å treffe avgjørelser som vedgår virksomhetens drift og organisering.

        Samarbeid mellom kommuner kan også organiseres etter lov om interkommunalt samarbeid. Kommunene har ubegrenset ansvar innenfor sin eierandel, mens instruksjonsmyndighet må foretas gjennom kommunens representant i representantskapet.