Borettslag for studenter

Artikkelen skrevet av advokat dr. juris Kåre Lilleholt tar for spørsmålet om å organisere studentboliger som borettslag

 
1 Oppdraget
I brev 12. mai 2003 frå Husbanken, Regionkontor Bergen, vart eg beden om å greie ut dei juridiske aspekta ved å organisere studentbustader som burettslag. Bakgrunnen er ein søknad 6. mars 2003 frå Studentsamskipnaden i Stavanger og Hetland Boligbyggelag om tilskot til ei slik utgreiing.
Eg er beden om spesielt å vurdere vedtektsføresegner om prisregulering, vedtektsendringar og godkjenning frå tredjepart av slike endringar, forkjøpsrett og oppløysing av laget. Reglane i den nye burettslovgjevinga skal leggjast til grunn; dei nye lovene om bustadbyggjelag og om burettslag truleg til å gjelde frå eit tidspunkt i 2004.


I søknaden 6. mars 2003 frå Studentsamskipnaden i Stavanger og Hetland Boligbyggelag går det fram meir om korleis ein ser for seg organiseringa av eit burettslag for studentar:


”Et "Studentenes borettslag" organisert under Hetland Boligbyggelag i Badedammen/ Strømsteinen. For å være andelseier i dette borettslaget må du være registrert student og ha betalt semesteravgift til SiS på kjøpstidspunktet. Vi ønsker ikke å regulere botiden og antar at det vil bli en naturlig utskifting av beboere etter hvert som status endres fra student til arbeidstaker. Når andelseiere ønsker å selge kan de kun selge til andre registerte studenter. For prisregulering av boligene ønsker vi å benytte ungdomsboligmodellen. SiS vil ha flertall i borettslagsstyret og på den måten styre driften av bygget i tråd med hensikten bl.a. ved å sikre at vedtektene ikke endres med registrert studentklausulen.”


Eit utkast til vedtekter, baserte på burettslagslova frå 1960, følgde søknaden.
Meininga er at eg skal sjå på prinsipielle og praktiske rettslege spørsmål kring eventuell organisering av burettslag for studentar, men eg skal ikkje laga utkast til vedtekter, kontraktar m.m


2. Samandrag av utgreiinga
Etter den nye burettslagslova kan ein vedtektsfeste vilkår for overgang av andel til ny eigar. Slike vilkår kan omfatte krav til eigenskapar hos ny andelseigar, prisregulering og forkjøpsrett. Vedtektsfesting av vilkår krev sakleg grunn. Det er ikkje heilt klårt kva som ligg i kravet til sakleg grunn, men som utgangspunkt bør det ikkje vera noko til hinder for å stille opp vilkår om at ny andelseigar må vera registrert student, og om prisregulering og forkjøpsrett. Ein bør nok likevel stille krav til det nærare innhaldet av klausuleringa; vilkår som fører til klårt urimelege resultat, kan neppe vedtektsfestast.


Vedtektsfestinga av dei aktuelle klausulane krev tilslutning frå eigarane av alle andelane som er omfatta, og klausulane må derfor i praksis innførast medan bustadbyggjelaget (eller ein annan utbyggjar) sit med alle andelane.


Subsidieringa og prisreguleringa inneber at retten til å overta ein andel utgjer eit økonomisk gode. Fordelinga av dette godet ved seinare overføringar av andelen skjer gjennom forkjøpsretten, og ein må ta standpunkt til kva prinsipp ein ønskjer for prioritering mellom fleire forkjøpsrettshavarar.
Forkjøpsretten er også det viktigaste verkemiddelet for handheving av prisreguleringa. Det gjeld unntak frå forkjøpsretten ved overføring til visse nærståande personar. Også i slike tilfelle må den nye andelseigaren fylle vilkåret for å bli andelseigar, men ein har ikkje effektiv kontroll med prisreguleringa.


Reglane om rett til å overlata bruken til andre i nærare bestemte tilfelle kan føre til at bustadene blir leigde bort til full pris. Styret kan sikre at leigarane fyller vilkåra for å bli andelseigar. Fleirtalet av styremedlemmer må veljast av andelseigarane.


Bustadbyggjelaget kan sikre seg forretningsførsel for opp til ti år rekna frå stiftinga og særlege prosedyrar for oppseiing etter den tid.


Ein kan vedtektsfeste at endringar av vedtektene krev godkjenning frå bustadbyggjelaget, eventuelt frå studentsamskipnaden.


Ein kan ikkje hindre at andelseigarane løyser opp laget, men ein kan sikre seg at klausuleringa av andelane blir vidareført til eigarseksjonar eller annan fast eigedom etter oppløsyinga.


3. Nærare om kva ein ønskjer å oppnå
Innleiingsvis skal det seiast litt om kva ein ønskjer å oppnå med prosjektet.


Av det som er sitert ovafor frå søknaden 6. mars 2003, går det fram at


a berre registrerte studentar som har betalt semesteravgift, skal kunne erverve andelar i laget
b ein kan halde fram som andelseigar sjølv om ein ikkje er student lenger
c det skal gjelde maksimalprisregulering ved overføring av andel
d studentsamskipnaden skal ha fleirtal i styret i burettslaget
e klausulen om at berre registrerte studentar skal kunne erverve andel, skal ikkje kunne endrast (utan medverknad frå studentsamskipnaden)


Av vedtektsutkastet går det dessutan fram at
f burettslaget skal vera knytt til Hetland Boligbyggelag, som også skal vera forretningsførar (§ 1 tredje ledd, jf. § 3 første ledd)
g studentar ”ved” studentsamskipnaden skal ha forkjøpsrett, og ”ledig andel” skal ”tildeles” bustadbyggjelaget (§ 6 første ledd)
h studentsamskipnaden skal oppnemne den eine av tre styremedlemmer (§ 7 tredje ledd, jf. første ledd)
i endringar i vedtektene krev samtykke frå bustadbyggjelaget ”etter forutgående uttalelse” frå studentsamskipnaden og Husbanken (§ 14).


Det er kanskje ein glipp når det er motstrid mellom d og h ovafor. Det vil gå fram nedafor (under 7) at studentsamskipnaden ikkje kan sikrast styrerepresentasjon.


Forkjøpsretten (g ovafor) er ikkje nødvendig for å sikre at andelane blir overførte til registrerte studentar, for det følgjer alt av vilkåret for å kunne bli andelseigar. Men forkjøpsretten kan vera viktig dels for å ”ordne køen” av interesserte kjøparar, dels for å bryte kontakten mellom seljar og kjøpar for å effektivisere prisreguleringa.


Vedtektsutkastet er ikkje lett å tolke når det gjeld forkjøpsretten, for det inneheld dels element frå den reguleringa som er vanleg for den interne forkjøpsretten innafor eit burettslag (”opprykksretten”), dels ei tilvising til at bustadbyggjelaget skal peike ut kven som får bruke forkjøpsretten. Det er heller ikkje lett å skjøne kva som ligg i at ”ledig” andel skal ”tildeles” samskipnaden. Det er mogleg ein har tenkt på første gongs tildeling av andelar i laget, men da høyrer ikkje føresegna heime i paragrafen om forkjøpsrett. Kanskje har ein også tenkt på tilfelle der intern forkjøpsrett blir brukt, og det så til slutt blir ein andel som må seljast ut av laget. Spørsmål kring forkjøpsrett skal omtalast meir under 6 nedafor.
Ønsket om å ha kontroll med vedtektsendringar (punkt i ovafor) tilseier at ein også vil ha kontroll med oppløysing av laget. Etter den nye burettslagslova heng dei spørsmåla i hop (sjå 9 nedafor).


4. Vilkår for å erverve andel i laget

4.1 Sakleg grunn

Etter den nye burettslagslova (lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag) er hovudregelen at det med tilslutnad frå dei andelseigarane det gjeld, kan innførast vilkår for at ein andel kan skifte eigar (§ 4-4). Vilkår for eigarskifte kan ikkje vedtektsfestast utan at det er sakleg grunn til det. Krav om at ein ervervar av andel må vera registrert student som har betalt semesteravgift (når det i det følgjande er tale om ”registrerte studentar”, er det underforstått at dei også har betalt semesteravgift) er eit slikt vilkår for eigarskifte. Vilkåret kan takast inn i vedtektene medan laget har berre ein andelseigar.


I dette tilfellet synest det mest aktuelt at bustadbyggjelaget (eventuelt eit dotterselskap e.l.) stiftar burettslaget, står for oppføringa av bustadene og eig alle andelane i den første perioden (ny burettslagslov § 2-12). Vedtektsklausulen om vilkår for eigarskifte kan innførast frå stiftinga av eller iallfall medan bustadbyggjelaget sit med alle andelane. Klausulen er da bindande for dei som over andelane seinare. Vilkåret for eigarskifte gjeld alt ved avhendinga frå bustadbyggjelaget, men her avgjer laget sjølv i alle tilfelle kven som kan få erverve andel.


Spørsmålet blir om vedtektsfesting av eit vilkår som her nemnt har sakleg grunn. Kravet om sakleg grunn for vilkår om eigarskifte er nytt i den nye burettslagslova. Etter nogjeldande burettslagslov må vilkår for å vera andelseigar godkjennast av departementet, og departementet kan gje godkjenning ”når særlige grunner foreligger” (gjeldande burettslagslov § 13 sjuande ledd). Eg kjenner ikkje til at spørsmålet om studentburettslag har vore aktuelt, men ut frå den praksis ein har hatt, burde ein i eit tilfelle som dette sjå det slik at kravet om ”særlig grunn” var oppfylt.


Føresegna om at vilkår for eigarskifte krev sakleg grunn, kom inn i proposisjonen. Lovutvalet hadde gjort framlegg om at vedtektsføresegn om vilkår for eigarskifte kunne lempast eller setjast til side etter avtalelova § 36 dersom det ville verke urimeleg å gjera vilkåret gjeldande. I den allmenne omtalen av spørsmålet viser departementet først til at burettslaget kan ”innføre restriksjonar på kven som kan bli ny andelseigar, til dømes at berre personar over ein fastsett alder kan bli andelseigarar”, og at dette krev tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld. Deretter blir det sagt om endringa i høve til utvalets utkast:
”Departementet foreslår her at det også må liggje føre ein sakleg grunn for å innføre restriksjonar på kven som kan bli ny andelseigar. Eit slikt krav vil vere i samsvar med aksjelova og utkastet til ny samvirkelov. Departementet meiner at dette er ei fleksibel løysing.” (Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 121)


Ein må sjå dette i samanheng med ei tilsvarande justering av føresegna om vilkår for å vera andelseigar i bustadbyggjelag. Her meinte Justisdepartementet at ei tilvising til avtalelova § 36 kunne føre til ein høg terskel for å setje til side vilkår, og at dette samsvara dårleg med prinsippet om ope medlemskap i samvirkelag. Justisdepartementet viste både til aksjelova § 4-16 andre ledd og § 30 første ledd i utkastet til ny samvirkelov. Kommunal- og regionaldepartementet kommenterte endringa for bustadbyggjelagslova slik:
”Departementet foreslår … at bustadbyggjelaget berre bør få høve til å fastsette vilkår for å vere andelseigarar når det er sakleg grunn til å fastsette slike vilkår. Dette er ei[n] noko strengare regel enn den som utvalet har foreslått. Etter utvalets forslag kan bustadbyggjelaga fastsette vilkår så lenge vilkåra ikkje er urimelege etter den generelle føresegna i avtalelova § 36. Etter departementets vurdering vil det vere betre i samsvar med prinsippet om fritt medlemskap dersom også vilkår som manglar sakleg grunn, kan setjast til sides. Departementet har derfor foreslått ei slik endring.” (Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 62)

Etter dette er det ikkje heilt klårt kva som skal leggjast i ”sakleg grunn” i burettslagslova § 4-4. Samanlikninga med vilkår for medlemskap i bustadbyggjelag er ikkje problemfri, for burettslaget er ikkje i noko fall eit ope lag på same måten som bustadbyggjelaget (og samvirkelag flest). Parallellen til aksjelova § 4-16 andre ledd passar heller ikkje heilt godt, for der er det tale om sakleg grunn til nekting av samtykke til erverv av ein aksje som i utgangspunktet er omsetjeleg. Men eit aksjeselskap kan fritt vedta avgrensingar i retten til å omsetje aksjen, også i form av krav om visse eigenskapar hos aksjeeigarane (aksjelova § 4-18 første ledd, jf. § 4-15 første ledd). Da er det ikkje noko krav om sakleg grunn; sjølv om ein rett nok kan tenkje seg klausular som ikkje kan godtakast til dømes fordi dei er diskriminerande. Det er burettslagslova § 4-5 om godkjenning av ny andelseigar som svarar til aksjelova § 4-16 andre ledd; det er ei anna problemstilling enn den som gjeld vilkår om eigenskapar hos ein ny andelseigar.
Det er òg ein viktig skilnad mellom regelen om sakleg grunn og den sensurregelen som lovutvalet gjorde framlegg om: Etter avtalelova § 36 er spørsmålet om det vil verke urimeleg å gjera vilkåret gjeldande, medan kravet om sakleg grunn knyter seg til innføringa av vedtektsklausulen.
I grunngjevinga for endringa i burettslagslova seier ikkje departementet noko om at regelen er strengare med omsyn til å innføre klausular enn regelen frå lovutvalet var, slik det vart gjort i høve til endringa i bustadbyggjelagslova.


Lovhistorikken gjev altså ikkje klåre haldepunkt for kva kravet om sakleg grunn skal gå ut på i høve til vilkår av det slaget det her er tale om. Det synest opplagt at ein ikkje kan samanlikne med kravet til sakleg grunn for nekting av godkjenning av andelseigar som oppfyller generelle vilkår for å bli andelseigar (ny burettslagslov § 4-5, jf. gammal burettslagslov § 16). I dei tilfella skal det nokså mykje til før ein kan nekte godkjenning; det følgjer både av praksis etter gjeldande lov og av omtalen i førearbeida: ”Grunnen må ha med den nye andelseigaren å gjere, og spørsmålet må vera om det ligg føre omstende som gjer at laget ikkje vil vere tent med å ha vedkomande som andelseigar.” (Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 262, jf. NOU 2000:17 s. 121). Både dømet som departementet nemner i tilknyting til ny burettslagslov § 4-4 (vilkår om minstealder) (Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 121; sjå ved note 2 ovafor) og bakgrunnen i dei gjeldande reglane viser at vurderingstemaet må vera eit heilt anna. Sjølve situasjonen tilseier også at krava er strengare i høve til godkjenningsnekting: Det er farleg for både avhendar og ervervar dersom burettslaget kan nekte godkjenning av ein andelseigar som fyller dei generelle vilkåra for å bli andelseigar; det kan koma som ei overrasking og føre til økonomisk tap og andre ulemper om laget kan nekte godkjenning utan ein sakleg grunn. Generelle vilkår er derimot kjende for andelseigaren på førehand.


I den nærare fastlegginga av kravet til sakleg grunn må ein ta omsyn til føremålet med i det heile å setje grenser for vedtektsklausular med vilkår for eigarskifte. Lovutvalet sa om dette:
”Utvalet har drøfta om det bør vere grenser for kva vilkår som kan setjast i vedtektene for å bli andelseigar. Det som i første rekkje kan grunngje ei regulering, er at klausuleringa kan vere ugjennomsiktig og ha konsekvensar som kan vere vanskelege å sjå på førehand. På den andre sida er det vanskeleg å finne klåre reglar for endring av klausulering som syner seg å bli urimeleg" (NOU 2000:17 s. 121).

Utvalet meiner at det neppe er grunn til å ha eit generelt forbod mot klausulering. Ein bør ikkje hindre ein utbyggjar eller eit samla burettslag i å leggje band på retten til å disponere rettsleg over bustaden dersom dei meiner at det trengst. Utvalet meiner derfor at det bør vere høve til å fastsetje vedtekter som set vilkår for å bli andelseigar.”
I proposisjonen blir dette sitert utan andre merknader enn det som knyter seg til endringa frå sensur etter avtalelova § 36 til sakleg grunn (Ot.prp. nr. 30 (2002–2203) s. 261).


Eit vilkår om at berre registrerte studentar kan bli andelseigarar, er i seg sjølv ikkje ugjennomsiktig. Ein bør nok likevel utforme klausulen slik at det blir teke omsyn til seinare endring av tilhøva (sjå 4.2 nedafor).
Vidare kan ein peike på at bakgrunnen for vilkåret er eit ønske om å skaffe rimelege bustader for studentar, noko som er i samsvar med politiske mål. Vilkåret er eit middel til å reservere bustadene – og verknaden av subsidiane – for denne gruppa. Etter den gjeldande burettslagslova har særskilt finansiering, gjerne med innslag av subsidiering, vore ei vanleg grunngjeving for klausulering.
Etter dette bør det leggjast til grunn at ei vedtektsfesting av det aktuelle vilkåret om å vera registrert student som utgangspunkt har tilstrekkeleg sakleg grunn. Spørsmålet om ei utforming som omsyn til endra tilhøve, skal omtalast i neste punkt.


For ordens skuld skal det nemnast at ein etter den nye burettslagslova ikkje kan vedtektsfeste at ein andelseigar må avhende andelen fordi han ikkje lenger fyller særlege vilkår for å bli andelseigar, jf. § 4-7. Det går fram av søknaden frå 6. mars 2003 at dette heller ikkje er meininga i dette tilfellet.

4.2 Verknaden av klausulen ved endra tilhøve
Saklegvurderinga etter § 4-4 i den nye burettslagslova må skje når vilkåret blir teke inn i vedtektene. Som nemnt har ein ikkje på same måte som i utkastet frå lovutvalet ein regel om tilsidesetjing av klausular som det er urimeleg å gjera gjeldande. Spørsmålet er om ein alt ved innføringa av vilkåret må ta omsyn til at tilhøva kan endre seg, og at dette er noko som kan påverke vurderinga av sakleg grunn.
I høyringsrunden for lovutkastet gjorde Norges Eiendomsmeglerforbund og OBOS framlegg om ei særleg regulering av tilfelle der andelseigaren må selje ein klausulert bustad til svært låg pris. Reguleringa skulle gå ut på at bustaden kunne ”avhendast ubunde av klausuleringa i dei tilfella der klausuleringa hindrar andelseigaren å få rimeleg pris for bustaden”. Det vart også sagt at ein kunne fastsetje ved skjøn kor låg pris eigaren må finne seg i dersom han har prøvt fleire gonger å selje utan å oppnå forsvarleg pris (Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 121–122). Departementet kommenterte dette slik:


”Departementet vil her framheve at lovforslaget ikkje inneheld føresegner som i monaleg grad reduserer krinsen av potensielle kjøparar. Det er heller ikkje teke med føresegner om maksimalprisar. På same måten som eigarar av sjølvstendige grunneigedommar og eigarseksjonar kan andelseigarane etter forslaget både vedta reglar som innskrenkar kven som kan bli andelseigarar og reglar som fastset høgste pris. Dersom ein gjer bruk av slike avtalar, bør ein etter departementet sitt syn sjølve sjå til at reglane blir utforma på ein slik måte at dei ikkje fører til urimelege resultat, til dømes ved å ta med slike atterhald som Norges Eiendomsmeglerforbund har foreslått. Dersom dei ikkje gjer dette, og det seinare oppstår ein situasjon der det vil verke urimeleg å gjere avtaleklausulen gjeldande, kan seljaren gjere gjeldande at avtalen er ugyldig etter avtalelova § 36. Departementet kan etter dette ikkje sjå nokon grunn til å utarbeide ytterlegare lovføresegner om slike atterhald. I staden blir det foreslått at lova blir utforma i samsvar med forslaget frå utvalet.”


Det er ikkje heilt klårt korleis dette er meint. Departementet viser til avtalelova § 36, men i § 4-4 vart tilvisinga til den føresegna teken ut. Det er noko omstridd om avtalelova § 36 generelt kan brukast på vedtekter. Helst bør ein leggje til grunn at klausular som verkar urimeleg, kan setjast til side anten etter avtalelova § 36 eller på ulovfesta grunnlag, men kvar grensene går, er ikkje lett å seie.
Best samanheng gjev det om ein legg vekt på kva verknader vilkåret kan få, når ein vurderer om det er sakleg grunn til å vedtektsfeste vilkåret. Rett nok har det ikkje vore vanleg etter gjeldande burettslagslov å ta med særlege atterhald for urimelege verknader der ein har innført vilkår for å vera andelseigar, men i førearbeida til den nye lova er det altså lagt større vekt på dette spørsmålet.
Dei mest nærliggjande vanskane oppstår dersom tilhøva endrar seg slik at det er få studentar som viser interesse for bustadene, og prisen ved sal til registrerte studentar blir vesentleg lågare enn maksimalprisen og i tillegg vesentleg lågare enn ved sal til andre. Tenkte situasjonar kan vera at det blir bygt andre studentbustader med sterkare subsidiering, at talet på studentar går sterkt nedover, eller at plasseringa blir lite sentral for studentar, men framleis sentral for andre grupper.


Noko mønster for korleis eit atterhald for endra tilhøve kan utformast, har ein ikkje. Eit reint atterhald om at ein kan sjå bort frå vilkåret dersom det vil verke ”urimeleg”, kan opne for tvistar. Ein kan heller ikkje utan vidare overlata vurderinga til styret. Fleirtalet av styremedlemmene skal veljast av andelseigarane (sjå 7 nedafor), og dei kan sjå seg tente med at klausuleringa ikkje er effektiv. Ei løysing med skjøn, som skissert i dei nemnde høyringsfråsegnene, er heller ikkje tilfredsstillande. Eit skjøn er ein prosess, og dessutan må det stillast opp eit tema for skjønet.


Ein tanke kan vera å ha meir firkanta reglar; da må ein godta at resultatet ikkje alltid er heilt godt i det konkrete tilfellet. Til dømes kan ein ta inn eit atterhald om at andelseigaren kan selje til andre interessentar, som er uavhengige av seljaren, for ein pris som er minst 20 prosent høgare enn det ein kan få frå studentar, og prisen likevel ligg under den maksimalprisen som går fram av vedtektene. Atterhaldet om at kjøparen må vera uavhengig av kjøparen, skal motverke fiktiv prissetjing, men heilt kan ein kanskje ikkje rekne med å sleppe det problemet. Ein kan nok også få tilfelle der ein spesielt interessert kjøpar byr meir enn det som er vanleg marknadsnivå. På den andre sida er vel noko av poenget med klausuleringa bort dersom ein er komen i ein situasjon der bustadene er mindre interessante for studentar enn for andre, og ein ikkje oppnår den regulerte maksimalprisen.
Eg vil rå til at ein vurderer nærare eit atterhald for endra tilhøve.


4.3 Kommune mfl. som ervervar (”tiprosentregelen”), kreditor m.m.
Eit vilkår som går ut på at berre registrerte studentar kan bli andelseigarar, kan ikkje hindre at kommune, fylkeskommune og stat og nokre stiftingar og samanslutningar som er likestilte med dei, kan eige opp til ti prosent av bustadene (dersom laget har minst fem andelar, og noko anna er vel ikkje aktuelt). Det same gjeld i høve til den retten ein kreditor har til å sitje med andelar for å berge pantesikra krav, og retten til å sitje med andelar som ikkje kan seljast. Dette følgjer av ny burettslagslov § 4-4 første ledd siste punktum, der det heiter at ei vedtektsføresegn som ”hindrar eige som nemnd i § 4-2, ikkje er gyldig”. Dette må rimeleg nok lesast slik at ein klausul berre er ugyldig så langt klausulen hindrar slik eige; ikkje slik at heile klausulen blir ugyldig berre fordi § 4-2 ikkje direkte er nemnd. Men det er ingen grunn til ikkje å ta med i klausulen at vilkåret ikkje hindrar eige som nemnd i § 4-2.
Her skal ein merke seg ei føresegn som kom inn i den nye burettslagslova etter framlegg frå stortingsnemnda (Innst. O. nr. 82 (2002–2003) s. 17), og som inneber ei viktig endring i høve til gjeldande burettslagslov: Burettslaget kan nekte godkjenning av overlating av bruk til nokon som ikkje kunne ha vorte andelseigar (§ 5-6 andre ledd). Det inneber i vårt tilfelle at laget kan nekte godkjenning av utleige, til dømes frå kommunen, til andre enn registrerte studentar.


5. Vilkår om prisregulering


5.1 Prisregulering og sakleg grunn
Vilkår for eigarskifte kan også gjelde prisen. Ordlyden i burettslagslova § 4-4 er vid nok til å dekkje dette, og prisregulering er også nemnd som døme i førearbeida (Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 122 og 261). Dessutan går det indirekte fram av ny burettslagslov § 7-12 at vedtektene kan ha reglar om prisen ved overføring av andel. Kravet om sakleg grunn for å innføre vilkår for eigarskifte gjeld i høve til prisregulering òg.

5.1 Prisregulering og sakleg grunnVilkår for eigarskifte kan også gjelde prisen. Ordlyden i burettslagslova § 4-4 er vid nok til å dekkje dette, og prisregulering er også nemnd som døme i førearbeida (Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 122 og 261). Dessutan går det indirekte fram av ny burettslagslov § 7-12 at vedtektene kan ha reglar om prisen ved overføring av andel. Kravet om sakleg grunn for å innføre vilkår for eigarskifte gjeld i høve til prisregulering òg.


Omgrepsbruken i lova kan vera vanskeleg å følgje: I § 7-12 er ”vilkår for å vere andelseigar” ført opp ved sida av forkjøpsrett og prisreglar, og ein kunne tru at føresegna i § 4-4 berre galdt vedtektsføresegner av det førstnemnde slaget. Men i § 4-4 er det tale om vilkår for ”eigarskifte”, og det omfattar alle dei tre typane av føresegner. Kravet om tilslutning frå alle omfatta andelseigarar og kravet om sakleg grunn gjeld alle typane av vilkår.


Ein finn ikkje haldepunkt i førearbeida for kva som kan godtakast som sakleg grunn for å innføre prisregulering. I gjeldande burettslagslov vart det teke inn ein heimel i 1992 for å vedtektsfeste prisregulering i dei tilfella der departementet har godkjent ei vedtektsføresegn om vilkår for å vera andelseigar (§ 13 sjuande ledd).


I eit tilfelle som dette, der bustadene er reserverte for ei bestemt gruppe og dessutan subsidierte av omsyn til gruppa, må utgangspunktet vera at vilkår om prisregulering ved eigarskifte har sakleg grunn. Men som det går fram av drøftinga under 4.1 og 4.2 ovafor, bør ein nok oppfatte kravet om sakleg grunn også som eit krav om at vilkåra skal utformast slik at dei ikkje fører til urimelege resultat (Sjå sitatet ved note 8 frå Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 121–122).Det inneber at ein må vurdere det nærare innhaldet av prisreguleringa.


I søknaden frå 6. mars 2003 er det sagt at ein ser for seg prisregulering etter ”ungdomsboligmodellen”. Eg går ut frå at dette siktar til nokre prosjekt med såkalla låginnskotsbustader for ungdom. Eg kjenner ikkje til at det er utvikla nokon einskapleg modell for reguleringsklausulane, men iallfall det eine prosjektet er omtala nærare i ein rapport frå NBBL, ”Lavinnskuddsboliger for ungdom”. For det prosjektet som er omtala der, skal maksimalprisen utgjera inflasjonsjustert opphavleg innskot (justering etter konsumprisindeksen) med tillegg for det andelseigaren har nedbetalt av fellesgjelda, det siste utan indeksregulering. I rapporten er ei rekkje andre modellar drøfta.


Valet av modell for prisregulering er ikkje i første rekkje eit rettsleg spørsmål, men det bør leggjast til grunn at klårt urimelege modellar kjem i strid med kravet til sakleg grunn for innføring av vilkåret, eventuelt også slik at vilkåret kan setjast til side seinare dersom reguleringa viser seg å gje klårt urimelege utslag. Som døme på ei regulering som etter mitt syn vil vera i faresona, kan nemnast ein modell der ein berre regulerer kjøpesummen og ser bort frå nedbetaling av fellesgjeld. Ei slik regulering kan føre til omfattande overføringar andelseigarane imellom og kan dessutan vera uoversiktleg fordi omfanget av nedbetalinga kan variere med lånevilkår som andelseigaren ikkje har innverknad på.


I periodar med sterk inflasjon kan det også gje store og uoversiktlege utslag dersom ein ikkje omsyn til inflasjonen når maksimalprisen skal regulerast for nedbetaling av fellesgjeld. Regulering som ikkje omsyn til andelseigarens påkosting av bustaden, kan også føre til store overføringar, men dei er meir oversiktlege, iallfall dersom det blir gjort tilstrekkeleg klårt på førehand at påkostingar ikkje skal telje med. Om slike reguleringar etter omstenda kan føre til at vilkåret ikkje kan godtakast, er det verre å seie noko generelt om.


I ei totalvurdering av ei maksimalprisregulering bør ein også ta omsyn til den asymmetrien det inneber at andelseigar ikkje får vinsten – eventuelt ikkje heile vinsten – ved prisstiging på bustaden ut over eventuell indeksregulering, medan tapet ved fallande prisar i praksis må falle på andelseigaren. Vi har i ikkje altfor fjern fortid sett periodar med sterkt prisfall på bustader. Bustadprisane kan også endre seg mykje på grunn av lokale forhold (til dømes ved nedlegging av bedrifter m.m.). Noko avhengig av kor stort subsidieelementet er, kan ein ikkje sjå bort frå at andelseigaren må selje bustaden med tap.
Generelt må ein likevel seie at prisreguleringsmodellar kan utformast innafor nokså vide rettslege rammer.


5.2 Handhevinga
Det bør også nemnast at maksimalprisregulering kan gje store vanskar av det ein kan kalle rettsteknisk karakter, sjølv om reguleringa er lovleg. Vanskane er godt kjende frå den tida ein hadde offentleg maksimalprisregulering av bustader.


I den før nemnde rapporten frå NBBL er det framheva at vanskane i første rekkje knyter seg til ei generell regulering. Til det kan ein seie at presset mot prisreguleringa blir sterkare di større skilnaden er mellom maksimalprisen og prisen på andre bustader av liknande slag i området. Slik sett aukar vanskane når ein regulerer berre ein del av marknaden.


Skal ein hindre betaling ”under bordet”, må ein stort sett bryte kontakten mellom seljar og kjøpar, og her er forkjøpsretten som nemnt eit viktig verkemiddel. Men det vil gå fram under 6.4 nedafor at forkjøpsretten ikkje gjeld ved overføring til visse nærståande personar. Når det da er etter måten enkelt å oppfylle vilkåret for å bli andelseigar ved å registrere seg som student, kan i ein nokre tilfelle få direkte overføringar mellom nærståande, og da er det vanskeleg å føre kontroll med prisen. Unntaket for byte av bustad som ein har i gjeldande lov, er ikkje vidareført i den nye lova.

Noko som formelt ikkje er brot på prisreguleringa, men som kan bli ei utilsikta inntektskjelde for ein andelseigar som har kjøpt ein subsidiert og prisregulert bustad, er utleige av bustaden – utan maksimalprisregulering. Etter den nye burettslagslova kan andelseigaren etter eitt år overlata bustaden til andre for opp til tre år (§ 5-5). Vidare kan andelseigaren overlata bruken til andre – utan noka grense i tid – mellom anna når han sjølv må vera mellombels borte på grunn av ”arbeid, utdanning, militærteneste, sjukdom eller andre tungtvegande grunnar”, eller når brukaren høyrer til ein nærare bestemt krins av nærståande, som ektemake, born eller foreldre (§ 5-6). I alle desse tilfella er regelen at laget kan nekte godkjenning dersom brukaren ikkje kunne ha vorte andelseigar (i dette tilfellet der han ikkje er registrert student). Men likevel kan ein sjå for seg tilfelle der ein andelseigar leiger bort bustaden til studentar som elles ikkje ville nå opp, gjerne til full marknadspris. At det blir betalt marknadspris, kan ikkje godt gje grunnlag for å nekte godkjenning på grunn av ”brukarens forhold”.
Helst må ein vel seie at det nok dersom brukaren fyller vilkåra for å bli andelseigar på tidspunktet for godkjenninga. Her gjev ikkje førearbeida nærare haldepunkt for tolkinga.
Andelseigaren kan fritt overlata bruken av delar av bustaden til andre så lenge han sjølv bur der. Da treng ikkje brukaren vera registrert student heller. Men det er vel grunn til å tru at det blir tale om bustader der hybelutleige ikkje er særleg attraktivt.
Reglane om rett til å overlata bruken til andre kan ikkje fråvikast i vedtektene. Dei er eit utslag av at burettslagsbustadene blir rekna som eigarbustader. Ein kan heller ikkje vedtektsfeste regulering av vederlaget ved slik overlating.


6. Forkjøpsrett


6.1 Sakleg grunn
Forkjøpsrett er òg eit vilkår for eigarskifte, og vedtektsfesting krev tilslutning frå dei andelseigarane det gjeld, og ein sakleg grunn. Forkjøpsrett har vore vanleg i burettslag heilt frå denne bustadforma vart innført, og at forkjøpsrett i utgangspunktet er godteke etter den nye burettslagslova, går fram både av førearbeida og av at lova har nærare føresegner for det tilfellet at forkjøpsrett blir innført. Det er på denne bakgrunnen vanskeleg å tenkje seg at det skal stillast strenge krav til sakleg grunn for innføring av forkjøpsrett. Ein må også kunne gå ut frå at dei rammene som lova trekkjer opp for forkjøpsretten, normalt hindrar at forkjøpsretten fører til urimelege resultat. Noka nærare vurdering av kravet til sakleg grunn synest derfor ikkje nødvendig.


6.2 Intern forkjøpsrett
Skal ein innføre forkjøpsrett, må ein ta standpunkt til kva grupper som skal ha forkjøpsrett, prioriteten mellom desse gruppene og prioriteten mellom fleire rettshavarar i same gruppa. Ein bør avgjera om ein ønskjer intern forkjøpsrett, altså at andelseigarar i laget skal ha forkjøpsrett (i praksis framfor andre grupper), og i tilfelle korleis prioriteten mellom andelseigarane skal vera. Den vanlege grunngjevinga for ein slik intern forkjøpsrett er at andelseigarane skal kunne ”rykke opp” etter kvart og få meir attraktive bustader, eventuelt bustader som passar betre til familiesituasjon m.m. Det er mogleg at behovet for ein slik forkjøpsrett er lite i eit tilfelle som dette.
Etter gjeldande burettslagslov § 22 andre ledd nr. 1 skal andelen som ein andelseigar hadde frå før, omsetjast av laget etter bruk av den interne forkjøpsretten. Føremålet med regelen er å hindre at andelseigaren kan overføre andelen til husstandsmedlemmer m.m. som er skjerma mot bruk av forkjøpsrett. Dette var særleg viktig medan bustadene var prisregulerte, og kan vel vera eit poeng enno. Men mange burettslag vil nok helst sleppe å ha ansvar for å selje bustaden i dag.
Dersom ein i dette tilfellet får ein maksimalpris som ligg vesentleg under marknadsprisen, kan det vera ein fordel å ha ei tilsvarande ordning – dersom ein først skal ha intern forkjøpsrett. Den nye burettslagslova har inga direkte regulering av dette spørsmålet, men det går fram av § 4-7 og førearbeida til den paragrafen at ein har tenkt seg at det kan vera eit vilkår for bruk av forkjøpsretten at andelseigaren ”gjev frå seg” den tidlegare bustaden og let andre omsetje den (Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 263–264). Ein bør derfor sjå det slik at ordninga ikkje er i strid med § 4-13, som fastslår at forkjøpsretten ikkje kan brukast ved overføring til visse nærståande personar. Det enklaste er sannsynleg å greie seg utan den interne forkjøpsretten.


6.3 Forkjøpsrett for andre enn andelseigarar i burettslaget
Skal ein ha forkjøpsrett for andre enn andelseigarar i burettslaget, må ein som tidlegare nemnt ha prioritetsreglar. I eit tilfelle som dette kan ein sjå retten til å overta bustaden som eit økonomisk gode på grunn av subsidieelementet og prisreguleringa, og da bør ein ha reglar for å fordele godet. Ein kan ha reglar som burettslagsstyret handhevar sjølv, eller ein kan overlata til andre å peike ut kven som har best forkjøpsrett. Ei løysing i dette tilfellet kan vera at studentsamskipnaden peiker ut kven som kan bruke forkjøpsretten. I begge tilfelle må ein fastsetje kriterium, til dømes lengda av studietida, studieprogresjon eller behov (familie, økonomi, osv.).


6.4 Overføring til nærståande
Reglane i ny burettslagslov § 4-13 er alt nemnde: Forkjøpsrett kan ikkje brukast der andelen går over ”til ektemake, til andelseigarens eller ektemakens slektning i rett opp- og nedstigande linje, til fosterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, til sysken eller til nokon annan som i dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren”. Det same gjeld der andelen går over i samband med separasjon eller skilsmål eller oppløysing av husstandsfellesskap. Ektemake, slektningar i opp- eller nedstigande line og søsken treng ikkje tilhøyre husstanden. Føresetnaden for at desse kan ta over bustaden, er at dei oppfyller vilkåra for eigarskifte, dvs. at dei er registrerte studentar. Prisreglane må dei også overhalde, men det er det rimeleg nok ikkje lett å føre kontroll med.
Blir den regulerte prisen liggjande lågt, må ein gå ut frå at nokre bustader går over på dette viset. Noko stort problem er det neppe så lenge det gjeld reelle studentar, til dømes fleire etter kvarandre i ein søskenflokk. Verre er det dersom nokon søkjer opptak som student berre for å kunne ta over ein andel. I reine omgåingstilfelle kan ein nok nekte godkjenning, men ein kan få bevisvanskar.


7. Styresamansetjing og forretningsførsel
Etter ny burettslagslov § 8-2 første ledd skal generalforsamlinga velje styret. I tilknytte lag kan bustadbyggjelaget velje ein av styremedlemmene, men fleirtalet skal likevel veljast av generalforsamlinga. I generalforsamlinga er det andelseigarane som røystar, med ei røyst for kvar andelseigar, også om andelseigaren eig fleire andelar (§ 7-10).
Ein kan med andre ord ikkje ha ei ordning der studentsamskipnaden skal velje fleirtalet i styret, slik føresetnaden synest vera i søknaden frå 6. mars 2003. Ein kan heller ikkje gje studentsamskipnaden rett til å oppnemne ein styremedlem, slik føresetnaden er i vedtektsutkastet.
Etter ny burettslagslov § 8-10 skal burettslaget ha ein forretningsførar, og avtale om forretningsførsel kan gjerast uoppseieleg for opp til fem år dersom generalforsamlinga med minst to tredjedels fleirtal gjev samtykke til det; elles skal avtaletida eller oppseiingsfristen ikkje vera meir enn seks månader. For tilknytte lag kan forretningsføraravtalen gjerast uoppseieleg dei første ti åra etter stiftinga, og ein kan også avtala at oppseiing etter ein slik periode krev ein bestemt prosedyre og kvalifisert fleirtal på generalforsamling (§ 8-11). Det gjeld eigne reglar om nedsetjing av urimeleg høgt vederlag der avtalen er gjord medan utbyggjaren sat med alle andelane (§ 8-12).
I dette tilfellet kan ein med andre ord sikre at bustadbyggjelaget er forretningsførar for burettslaget i nokså lang tid. Det gjev bustadbyggjelaget betre høve til å føre kontroll med at klausulering, forkjøpsrett og prisregulering blir respekterte.


8. Vedtektsendringar
I ny burettslagslov § 7-12 har ein føresegner om ”vedtektsveto”:


”Med tilslutning frå alle andelseigarar kan det fastsetjast i vedtektene at ein tredjeperson skal godkjenne endring av desse vedtektsføresegnene for at endringa skal vere gyldig
1. føresegn som gjeld vilkår for å vere andelseigar i laget,
2. føresegn om forkjøpsrett til andel i laget,
3. føresegn om pris ved overføring av andel,
4. føresegn etter leddet her om godkjenning av vedtektsendring.”


Dette inneber at ein kan ta inn ei vedtektsføresegn medan bustadbyggjelaget (eller ein annan utbyggjar) sit med alle andelane, som sikrar mot seinare vedtektsendring utan godkjenning frå ein tredjeperson. I dette tilfellet kan tredjepersonen vera studentsamskipnaden eller bustadbyggjelaget. Det bør vel òg godtakast at begge kan ha veto; ordlyden opnar for den varianten, men spørsmålet er ikkje omtala i førearbeida. Ein kan eventuelt ordne det slik at vetoretten ligg hos anten samskipnaden eller bustadbyggjelaget, men at desse to har ein avtale om at godkjenning ikkje skal gjevast utan dei er samde om det.
Kontrollen med vedtektsendringar dekkjer, så vidt eg kan sjå, dei forholda ein ønskjer å ivareta i dette tilfellet.


9. Oppløysing av burettslaget
Etter nærare reglar kan generalforsamlinga gjera vedtak om å løyse opp burettslaget. Etter den nye burettslagslova er det ikkje reglar om godkjenning frå fylkesmannen, slik det er for tilknytte lag etter gjeldande lov. Men der ein tredjeperson har vedtektsveto etter reglane i § 7-12, må vedtak om oppløysing godkjennast av tredjepersonen for å vera gyldig (§ 11-1 andre ledd). Dersom tilsvarande vilkår for eigarskifte, prisregulering og forkjøpsrett medrekna, blir tekne inn i vedtekter eller hefta på eigarseksjonar eller på fast eigedom elles, kan tredjepersonen ikkje nekte godkjenning. Dette inneber at ein ikkje kan hindre ei oppløysing dersom vilkår for å bli andelseigar, prisregulering og forkjøpsrett blir vidareførte etter oppløysinga. Avtalen med bustadbyggjelaget om forretningsførsel hindrar ikkje oppløysing, men etter omstenda kan ein tenkje seg at bustadbyggjelaget kan krevje dekning for økonomisk tap ved at avtalen fell bort før avtala tid (NOU 2000:17 s. 52–53).

27. oktober 2003

Med venleg helsing
Kåre Lilleholt